Fachwörter erklärt

Legaldefinition: § 23 ImmoWertV

(= Wertminderung wegen des Alters)
Minderwert (z.B. eines Gebäudes), der alleine auf die technische Alterung (d.h. auf den Zeitraum seit seiner Errichtung bzw. seit der Durchführung von Modernisierungen) und die damit verbundene Abnutzung zurückzuführen ist.
Die Alterswertminderung ist begrifflich zu unterscheiden von der wirtschaftlichen Wertminderung und den Wertminderungen infolge Baumängel, Bauschäden oder Unterhaltungsstau.

Lineare Alterswertminderung (Pkt. 4.3 Sachwert-RL)

Die lineare Alterswertminderung wird in einem Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten ausgedrückt und nach folgender Formel berechnet:

Alterswertminderung in % = ((Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer ))*100

§ 2 Abs. 5 BBodSchG

Altlasten im Sinne des Bodenschutzgesetzes sind

1. stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind
(Altablagerungen), und

2. Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist,
ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf (Altstandorte),

durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.

Legaldefinition: § 5 Abs. 2 ImmoWertV

Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung von Bauerwartungsland sind:

– Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine mehr oder weniger große „Chance“, dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen
Nutzung zugeführt wird.

– Diese Chance ist labil, sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich
entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen.

– Chancen, Risiken, Entwicklungskosten und Wartezeiten bis zur Baureife können sehr unterschiedliche Größen besitzen. Demzufolge
weist Bauerwartungsland absolut und relativ (d.h. im Verhältnis zum Wert des baureifen Landes) grundsätzlich eine große Wertspanne
auf.

– Eine fundierte Bewertung verlangt (deshalb) jeweils eine individuelle und differenzierte Qualifizierung und Quantifizierung der gegebenen
Wertmerkmale (insbesondere Potenziale, Risiken, Wartezeiten, Entwicklungskosten).

– Die Bewertungsansätze zur Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden beim werdenden Bauland (z.B. Risikoabschläge, Kosten- und
Wertansätze, Abzinsungszinssätze) müssen durch Kaufpreisanalysen abgeleitet und die Ergebnisse mit Kaufpreisen verglichen werden.
Wenn dies nicht geschieht, besitzen die Bewertungsergebnisse eine relativ große Ergebnissicherheit.

Legaldefinition: LBauO (in RP § 70)

Die Baugenehmigung ist in den landesrechtlichen Bauordnungen geregelt. Sie ist eine hoheitliche Erklärung, dass dem beabsichtigten Bauvorhaben Hindernisse aufgrund des im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung geltenden öffentlichen Rechts nicht entgegenstehen.

Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. (§ 72 SächsBO Abs. 2)

Eine Rechtsposition, die darin besteht, dass Gebäude oder andere Grundstücksnutzungen deshalb weiter beibehalten werden dürfen, weil sie ehemals materiell legal errichtet oder begonnen wurden, obwohl sie zwischenzeitlich wegen einer geänderten Rechtsposition (Rechtssituation) materiell illegal sind, d.h. nicht mehr genehmigungsfähig sind.

Ist die bisherige Nutzung bereits aufgegeben, so ist davon auszugehen, dass der Bestandsschutz die Grundstückssituation je nach den Umständen noch bis zu drei Jahren prägt (BVerwG, Urt. v. 18.05.1995 – 4 C 20.94 -, DVBI. 1996, S. 40 ff.).

Beim Vorliegen der Priviligierungssituation i.S.d. § 35 Abs. 1 Ziffer 1 BauGB (Vorhaben für land- und forstwirtschaftliche Betriebe) wirkt der Bestandsschutz 7 Jahre nach (vgl. § 35 Abs. 4, Ziffer 1 Buchstabe C).

Beispiele: – bebaute Grundstücke im Außenbereich

– infolge Bebauungsplanänderung wurde die Art der baulichen Nutzung eingeschränkt (z.B. Spielhallen verboten) oder das Maß
der baulichen Nutzung reduziert.

Legaldefinition: § 19 ImmoWertV; § 24 II. BV

Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines (bebauten) Grundstücks laufend aufzuwenden sind; hierzu gehören insbesondere Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Legaldefinition: § 196 BauGB

Durchschnittliche Bodenwerte für bestimmte in etwa lagegleichwertige Teilbereiche (Bodenrichtwertzonen) des Gemeindegebiets.

Sie werden aufgrund der Kaufpreissammlungen von den Gutachterausschüssen nach den Bestimmungen des BauGB und den entsprechenden Landesverordnungen jeweils zum Jahresende für lagetypische Grundstücke mit definierten Eigenschaften ermittelt.

Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 16Absatz 1 Satz 1 ImmoWertV).

Zur Ermittlung des Bodenwertes werden Vergleichspreise und / oder geeignete Bodenrichtwerte herangezogen.

Bei bebauten Außenbereichsgrundstücken, Liquidationsobjekten sowie unter- oder überausgenutzten Grundstücken kann die tatsächliche bauliche Nutzung in Ausnahmefällen den Bodenwert beeinflussen. (Pkt. 9.2 ff VW-RL)

1. allgemein

Der Begriff „Cashflow“ stammt ursprünglich aus der finanzwirtschaftlichen Unternehmensanalyse bzw. dem internen Rechnungswesen, d.h. der Kosten- und Erfolgsrechnung. Der Cashflow wird als Differenz der Einzahlungen (z.B. Warenverkäufe) und der Auszahlungen (z.B. Gehälter) eines Unternehmens definiert und für Schuldentilgung, Investitionen oder Dividendenzahlungen benötigt.

2. bei Immobilien

Auf die einzelne Immobilie übertragen bedeutet der Begriff „Cashflow“, dass man zunächst die relevanten Ein- und Auszahlungen für das Objekt zusammenstellen muss. Bei vermieteten Immobilien stellen Mieterlöse und Einnahmen aus der steuerlichen Abschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten die wesentlichen Einzahlungsgrößen dar. Die mit der Immobilie zusammenhängenden Bewirtschaftungskosten sind wesentliche Auszahlungsgrößen für die Cashflow-Beurteilung. Hierunter fallen vorrangig die Verwaltungskosten der Immobilie (Mietbuchhaltung, Mietvertragsgestaltung), die Betriebskosten (Strom, Gas, Wasser, Grundsteuer usw.), das Mietausfallwagnis, die Instandhaltungskosten und die Modernisierungskosten.

Die Differenz aus den aufgezeigten Objekteinzahlungen und -auszahlungen wird als Objekt-Cashflow bezeichnet.

Denkmalschutz dient dem Schutz von Kultur- und Naturdenkmalen. Sein Ziel ist es, dafür zu sorgen, dass Denkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört und dass Kulturgüter und Naturerbe dauerhaft gesichert werden. Die rechtliche Definition und Rahmenbedingungen für den Denkmalschutz werden durch das Denkmalrecht festgelegt.

Denkmalschutz ist auch Kulturgutschutz. Arbeiten, die zur Er- und Unterhaltung von Kulturdenkmalen notwendig sind, bezeichnet man als Denkmalpflege.

Eine Dienstbarkeit ist das dingliche Recht auf unmittelbare, jedoch beschränkte Nutzung einer Sache.

• Die Einwirkung auf den belasteten Gegenstand erfolgt unmittelbar, der Verpflichtete muss seitens des Berechtigten etwas dulden oder unterlassen.
• Die Nutzung ist beschränkt, denn gemessen an den Rechten des Eigentümers ist sie grundsätzlich sachlich geringer und ggf. zeitlich begrenzt.
• Nutzung bedeutet Fruchtgenuss, tatsächlicher Gebrauch oder sonstiger Sachvorteil.

Dienstbarkeiten unterscheiden sich

• von inhaltlich ähnlichen schuldrechtlichen Verhältnissen wie Miete und Pacht durch ihre Dinglichkeit,
• von inhaltlich ähnlichen gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen wie dem Notweg durch ihre vertragliche Einräumung als eintragungsfähiges Recht am fremden Grundstück.

Der Begriff „Dienstbarkeit“ ist wörtlich zu verstehen: Ein Grundstück wird einem anderen oder einer bestimmten Person „dienstbar“ (lat. servitus) gemacht. Das alte deutsche Recht sah die Befugnis vom Standpunkt des Berechtigten aus und sprach von „Gerechtigkeit“.

Arten von Dienstbarkeiten:

• Grunddienstbarkeit: Der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks ist berechtigt, das belastete Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen (§§ 1018 bis 1029 BGB).
• Nießbrauch: Eine bestimmte Person hat das Recht, grundsätzlich sämtliche Nutzungen des belasteten Grundstücks zu ziehen (§§ 1030 bis 1084 BGB).
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Eine bestimmte Person hat das Recht, ein Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen; eigens geregelt: Wohnungsrecht (§§ 1090 bis 1093 BGB).
• Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht: Veräußerliches und vererbliches Recht zur Nutzung einer bestimmten Wohnung bzw. von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§§ 31 bis 42 WEG).
• Mitbenutzungsrecht: Gemäß Einigungsvertrag bis zu einer anderweitigen Regelung aus dem Zivilgesetzbuch der DDR übergeleitetes dienstbarkeitsähnliches Nutzungsrecht (EGBGB Art. 233 § 5 I; §§ 321, 322 ZGB DDR).

Der Energieausweis ist ein Dokument, welches ein Gebäude energetisch bewertet. Energieausweise werden auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs (Energieverbrauchsausweis) bzw. auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs (Energiebedarfsausweis) erstellt.

Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ein Energieausweis auszustellen.

Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf Verlangen unverzüglich ein Energieausweis zugänglich zu machen (§16 Abs. 2 EnEV). Ausgenommen hiervon sind kleine Gebäude und Baudenkmäler (§16 Abs. 5 EnEV).

Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr befinden, der nicht auf behördlicher Nutzung beruht, hat einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt (§ 16 Abs. 4 EnEV).

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige vor Verkauf / Vermietung (§ 16a Abs. 1 EnEV)
1. Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis

2. Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3. wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4. bei Wohngebäuden das Baujahr

5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

Bei Verkauf und Neuvermietung ohne vollständigen, korrekten oder zulässigen Nachweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Für die Durchführung des Ordnungswidrigkeitsverfahrens und Verhängung der Bußgelder ist in den meisten Bundesländern die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig

Der Energieverbrauchskennwert gibt den (tatsächlich) gemessenen Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Jahr und m² Fläche eines Gebäudes (kWh/m² * a) wieder und soll das Gebäude energetisch bewerten.

Der tatsächliche Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser, der für mindestens drei vorhergehende Kalenderjahre oder mindestens drei vorhergehende Abrechnungsjahre erfasst werden muss, wird mit Klimafaktoren, die sich aus den örtlichen Wetterdaten ergeben, auf ein standardisiertes Klima für Deutschland umgerechnet. Dies soll einen deutschlandweiten Vergleich von Gebäuden mit gleicher Berechnungsgrundlage ermöglichen. Ein Rückschluss auf den tatsächlichen Verbrauch ist nicht möglich. Grund hierfür sind das tatsächliche Nutzerverhalten sowie das Klima, das i.d.R. von dem errechneten Energieverbrauchskennwert abweicht.

Beispiel:
Für zwei baugleiche Einfamilienwohnhäuser liegt jeweils ein Verbrauchsausweis vor. Im Haus A wohnt eine alleinstehende berufstätige Person und in Haus B ein Rentnerehepaar, das die überwiegende Zeit zu Hause ist. Obwohl beide Gebäude über den gleichen bautechnischen Standard sowie Anlagentechnik verfügen, weichen die Ergebnisse des Energieausweises bzw. der Energieverbrauch stark voneinander ab. Grund hierfür ist das Nutzerverhalten.

Energieausweise, die auf der Grundlage des Energieverbrauchs erstellt wurden, sind je nach vorherigem Nutzer für den Erwerber nicht besonders aussagekräftig.

Der Energieverbrauchskennwert eines Gebäudes ist bspw. im Energieausweis gemäß EnEV zu finden.

Am 24. Juli 2007 wurde die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 im Bundeskabinett verkündet. Die Energieeinsparverordnung ist am 01.10.2007 in Kraft getreten und zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015.

Die EnEV regelt folgende Bereiche:

• Energetische Mindestanforderungen für Neubauten und für Modernisierung, Umbau, Ausbau und Erweiterung bestehender Gebäude
• Mindestanforderungen für Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie Warmwasserversorgung
• Erstellung von Energieausweisen für Bestandsgebäude und Neubauten
• Energetische Inspektion von Klimaanlagen
• Ahndung von Verstößen (Ordnungswidrigkeiten)
• Regelung der Stichprobenkontrollen von Energieausweisen und Inspektionsberichten von Klimaanlagen

Zeitlich begrenztes oder ewiges, veräußerliches und vererbliches (d.h. grundstücksgleiches) Recht an einem Grundstück, auf oder unter diesem so belasteten Grundstück (das sich i.d.R. im Eigentum eines anderen befindet) ein Bauwerk zu haben.

Legaldefinition: §§ 17 – 20 ImmoWertV

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken auf der Grundlage der für diese Grundstücke nachhaltig erzielbaren Erträge ermittelt.

Das Ertragswertverfahren ist zur Bewertung von solchen bebauten Grundstücken anzuwenden, die üblicherweise vorrangig zum Zwecke der Ertragserzielung erworben, genutzt bzw. bebaut werden.

Stützend, d.h. ergänzend zu anderen Wertermittlungsverfahren, wird das Ertragswertverfahren auch zur Bewertung von solchen bebauten Grundstücken angewendet, die üblicherweise sowohl eigengenutzt als auch fremdgenutzt werden (z.B. Zweifamilienwohnhausgrundstücke, Gewerbegrundstücke, Geschäftsgrundstücke mit Läden im EG und einer Wohnung im OG).

Bei unbebauten oder geringfügig bebauten Grundstücken sind Ertrags(wert)überlegungen dann (ergänzend) anzustellen, wenn für das Grundstück eine nachhaltig erzielbare Pacht oder Rendite vertraglich vereinbart und gesichert ist.

Die Ertragswertermittlung analysiert die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.

Bei der Ertragswertermittlung wird der Bodenwert getrennt vom Wert der baulichen Anlagen ermittelt, Dabei soll der Bodenwert grundsätzlich im Vergleichswertverfahren so ermittelt werden, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Bestandteil des Liegenschaftskatasters.
In den Flurkarten sind die Liegenschaften (Flurstücke, Flurstücksnummer, Gebäude, Nutzungsarten und wesentliche topographische Gegenstände) zeichnerisch dargestellt. Die Flurkarten wurden früher weitgehend als Inselkarten geführt. Die Darstellung auf einer Inselkarte wurde i.d.R. begrenzt durch Wege, Gewässergrenzen, Gewannengrenzen und Flurstücksgrenzen. Die dargestellten Flurstücke bildeten in ihrer Gesamtheit eine Insel auf der Kartenfläche. Im Gegensatz dazu ist die Rahmenkarte bis zum Kartenrand zeichnerisch ausgefüllt.

Die moderne Flurkarte wird heute als Rahmenkarte geführt und wird in Zukunft von der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) abgelöst. Die Rahmenkarte hat gegenüber der Inselkarte den Vorteil, dass sich bei gleichem Maßstab beliebig viele Karten aneinanderfügen lassen. Nachteilig ist, dass Flurstücke im Blattschnittbereich nur tlw. zur Darstellung kommen können.

Ein Teil der Erdoberfläche, der von einer in sich zurücklaufenden Linie umschlossen wird und unter einer besonderen Nummer im Liegenschaftskataster geführt wird (kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters).
Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, nicht jedoch umgekehrt.
Eine Ausnahme besteht für Anliegerwege, -gräben und -wasserläufe, die kein selbständiges Grundstück bilden, sondern Bestandteile der Grundstücke sind, über die sie führen, bzw. zwischen denen sie herfließen. Für diese werden Flurstücke gebildet, die Teile verschiedener Grundstücke enthalten.
Der Begriff wurde durch den sogenannten „Reichsschätzungsübernahmeerlass“ von 1936 reichseinheitlich eingeführt.

Gewohnheitsrecht ist ungeschriebenes Recht,

•    das durch langdauernde, tatsächliche Übung,
•    die von der Rechtsüberzeugung der Beteiligten getragen ist und
•    nicht den sittlichen Anschauungen der Gemeinschaft widerspricht

entsteht.

Seine Geltung endet durch staatlich gesetztes Recht (Gesetz) oder durch Bildung ihm entgegengesetzten neuen Gewohnheitsrecht. Darüber, wie lange eine Übung gedauert haben muss, lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Entscheidend ist, ob die Übung im Bewusstsein der Beteiligten fest als Recht verwurzelt ist. Gewohnheitsrecht kann sich auch entgegen dem geschriebenen Recht bilden und dieses außer Kraft setzen. So können z.B. Bebauungspläne durch abweichende tatsächliche Entwicklung außer Kraft gesetzt werden, wenn diese Entwicklung auf intensiver, allseits als Recht empfundener Übung beruht (BVerwG in NJW 67, 1291 und 77, 2325).
Gewohnheitsrecht ist objektives, allgemeinverbindliches Recht und nur als solches denkbar. Subjektive Rechte, also einzelne Ansprüche bestimmter Personen gegen andere können auch durch lang dauernde Übung nicht entstehen. Z.B. gibt auch jahrelange Duldung einer Wegeüberfahrt dem Begünstigten kein Recht auf weitere Duldung, ebenso wenig jahrelange Duldung eines ungenehmigten, rechtswidrigen Bauwerks durch die Baupolizei. Wenn allerdings ein Rechtszustand „seit Menschengedenken“ besteht und nichts bekannt ist, dass oder wie er einmal anders gewesen wäre, muss er von allen Beteiligten hingenommen werden.

Grundbücher, die auch als Loseblattgrundbuch geführt werden können, werden von den Amtsgerichten geführt (Grundbuchämter). Diese sind für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. (§ 1 Abs. 1 GBO)

Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen (§ 3 Abs. 2 GBO)

Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Grundbuchblätter werden nach folgendem einheitlichen Muster geführt:

• Grundbuchdeckblatt

Angabe des zuständigen Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes. Es sind je nach Grundbuchart auch Angaben zur Art des Grundbuches vermerkt  wie zum Beispiel Wohnungs-, Teileigentums- oder Erbbaugrundbuch.

• Bestandsverzeichnis

Aufführung der betreffenden Grundstücke unter anderem mit allen Katasterangaben wie, Gemarkung, Flur-Nr., Flurstücks-Nr., wirtschaftliche Beschaffenheit (z. B. Gebäude, Freifläche oder Landwirtschaftsfläche etc.), Lage und Größe.

• Abteilung 1:

Eintragungen zu den Eigentumsverhältnissen

• Abteilung 2:

Vermerke zu den, das Grundstück betreffenden, Lasten und Beschränkungen

Lasten : Grunddienstbarkeiten, Wohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen, Erbbaurecht

Beschränkungen: Vermerke zu Nacherben, Testamentvollstreckung, Zwangsverwaltung und Zwangsvollstreckung, Insolvenzvermerke, Sanierungs- und Umlegungsvermerke, bei Miteigentum Verwaltungs- und Benutzungsregelungen

• Abteilung 3:

Eintragungen zu den Grundpfandrechten wie Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken

Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die jedermann mit berechtigtem Interesse verlangen kann (§ 12 Grundbuchordnung).

Grundbucheinsicht

Nach § 12 GBO ist Grundbucheinsicht jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
Der § 12 GBO sieht das berechtigte Interesse sehr weit. Jedes rechtliche, wirtschaftliche oder auch künstlerische Interesse kann ausreichen, um Grundbucheinsicht erlangen zu können, wenn es glaubhaft gemacht wird. Bloße Neugier reicht nicht.

Die zuständigen Behörden sind Grundbuchämter, z.B.:

Amtsgericht Zittau
Grundbuchamt
Lessingstraße 1
02763 Zittau

Amtsgericht Görlitz
Grundbuchamt
Postplatz 18
02826 Görlitz

Kosten: ca. 10,00 €

Legaldefinition: § 1018 BGB

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden,

• dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder
• dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder
• dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.

Unterschied zwischen einer Grunddienstbarkeit und einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit liegt in der Person des Berechtigten. Berechtigter aus einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes (wesentlicher Bestand des Eigentumsrechtes). Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird dagegen für eine bestimmte Person bestellt, unabhängig davon, ob sie Grundstückseigentümerin ist oder nicht (höchst persönlich).

Voraussetzung ist immer, dass die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Vorteile bringt (§ 1019 BGB). Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung muss auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks erfolgen. Sie kann aber auch zusätzlich auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks erfolgen. (Herrschvermerk)

Nach dem bürgerlichen Recht ist das Grundstück ein begrenzter, durch amtliche Vermessung gebildeter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt (nach § 3 GBO) oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. (§ 94 Abs. 1 BGB)

Jeweils eine eigene Definition des Begriffes Grundstück findet sich im Bewertungsgesetz, im Grunderwerbsteuergesetz sowie im Reichssiedlungsgesetz.

Der Grundstückswert umfasst den Wert von Grund und Boden einschließlich der Werte aller mit ihm fest verbundenen Gegenstände wie Gebäude, bauliche (z. B. Einfriedungen, Befestigungen) und nicht bauliche Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen, Gartenanlagen)

Legaldefinition: § 1113 BGB

Die Hypothek ist ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück. Das Grundstück wird durch sie in der Weise belastet, dass an den Hypothekengläubiger eine bestimmt Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Hypothek ist demnach ein (Grund-)Pfandrecht für eine Forderung. Der Gläubiger kann sich aus dem Grundstück nur insoweit befriedigen, als ihm die hypothekarisch gesicherte Forderung tatsächlich zusteht. Gläubiger der Hypothek und der Forderung müssen deshalb identisch sein, nicht jedoch der haftende Grundstückseigentümer und der Schuldner der Forderung. Da die Hypothek von der Forderung (akzessorisch) abhängig ist, kann sie nur mit der Forderung und umgekehrt die Forderung nur mit der Hypothek übertragen werden.

Besondere Art von Investmentfonds, bei denen das Fondsvermögen in Immobilien angelegt ist. Man unterscheidet dabei zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Bei offenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger, die sich über den Kauf von Zertifikaten am Fondsvermögen beteiligen, unbegrenzt. Die Zertifikate können jederzeit wieder veräußert werden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger begrenzt, und zwar gilt der Fonds in dem Augenblick als geschlossen, in dem das für den Erwerb der Immobilie notwendige Kapital gezeichnet ist. Für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gibt es keinen organisierten Markt.

Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert, früher k-Wert) ist ein Maß für die Wärmemenge, die durch ein Bauteil von einem Quadratmeter Fläche in Abhängigkeit von Zeit und Temperaturunterschied von der warmen zur kalten Seite abfließt. Je kleiner der Wärmedurchgangskoeffizient eines Bauteils, desto besser ist dessen Wärmedämmvermögen.

Lagepläne werden unterschieden nach

1. Großmaßstäbige Lagepläne in den Maßstäben 1:50, 1:100, 1:200 und 1:250 und
2. Lagepläne für die Beantragung von Baugenehmigungen.

Lagepläne zu 1. sind erforderlich, wenn die Auszüge aus der Flurkarte in den Regelmaßstäben 1:500 und 1:1.000 für Planungszwecke bezüglich Maßstab und Karteninhalt nicht ausreichend sind.

Lagepläne zu 2. zählen zu den erforderlichen Bauunterlagen für die Baugenehmigung und sind i.d.R. Auszüge aus der amtlichen Flurkarte. Sie sind nach den jeweiligen Landesverordnungen über Bauunterlagen zu erstellen.

Dies sind wiederkehrende Zahlungen (Renten), bei denen die Laufzeit an das Leben einer oder mehrerer Berechtigter gebunden ist. Sie werden auf der Grundlage statistischer Lebenserwartungen ermittelt. Bei mehreren Berechtigten spricht man von „verbundenen“ Renten.

Gemäß § 194 BauGB:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Gemäß Artikel 49 (2) der Richtlinie des EU-Rates über den Jahresabschluss und den konsolidierten Abschluss von Versicherungsunternehmen (91/674/EWG):
Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.

Gemäß IVSC und TEGoVA:
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Gemäß § 16 (2) PfandBG:
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Gemäß IAS 16.29:
Der beizulegende Zeitwert (fair value) der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist in der Regel der Marktwert.

Gemäß SW-RL 2012 Pkt.7 und VW-RL 2014 Pkt.10
entspricht der Marktwert i.d.R. dem Verkehrswert.

Trotz ordnungsgemäßer und vollständiger Instandsetzung eines (bergbau)geschädigten Gebäudes hegt ein Kaufinteressent, der i.d.R. nur bautechnischer Laie ist, den Verdacht, dass verborgen gebliebene Mängel und Schäden entstehen können. Die aus diesem Verdacht resultierende Wertminderung des Gebäudes auf dem Immobilienmarkt stellt den merkantilen Minderwert dar (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.02.2000 – 7 U 67/98).
Der merkantile Minderwert definiert sich nicht als ein „Wert“ an sich, sondern als eine in den Verkehrswert eingehende, d.h. ihn mindernde Eigenschaft der Sache. Er wird auch als psychologischer Minderwert bezeichnet.

Legaldefinition: § 558c, 558d BGB

(für Wohnraum)
Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in der Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Ein Mietspiegel wird als „qualifizierter Mietspiegel“ bezeichnet, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindizes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Sind die v.g. Voraussetzungen erfüllt, so wird gesetzlich vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Das private Nachbarrecht ist Ausfluss des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses und daher vom Grundsatz wechselseitiger Rücksichtnahme geprägt. Die nachbarrechtlichen Verhaltenspflichten sind in §§ 906 ff. BGB und in den nachbarrechtlichen Landesgesetzen, die nur für das Gebiet des jeweiligen Landes gelten, konkretisiert. In Nordrhein-Westfalen gilt das Nachbarrechtsgesetz vom 15. April 1969. In Sachsen gilt das im November 1997 erlassene Sächsische Nachbarrechtsgesetz (SächsNRG) in der rechtsbereinigten Fassung vom 01.01.2009. Ziel des Gesetzes ist es, einen gerechten Ausgleich zwischen den oft gegensätzlichen Interessen der Nachbarn zu finden. Es enthält u.a. Regelungen über Grenzabstände für Gebäude und für Pflanzen sowie zu Einfriedungen.

Legaldefinition: § 1030 BGB

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Sache (z.B. Grundstück, grundstücksgleiches Recht). Dem Nießbraucher stehen grundsätzlich sämtliche Nutzungen zu, wie Wohnen, Verwalten, Vermieten, Verpachten, Ernten. Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden (z.B. Ausschluss des Rechts auf Vermietung). Die Einräumung einzelner Nutzungen für bestimmte Personen ist dagegen nur als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wohnungsrecht) zulässig.

Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, das Grundstück umzugestalten oder wesentlich zu verändern; ihm steht daher ohne weiteres auch nicht das Recht zu, das Grundstück zu bebauen.

Der Nießbrauch ist ein subjektiv-persönliches Recht: Es begünstigt eine bestimmte Person. Als Nießbraucher kommt jede natürliche und juristische Person in Betracht. Die Bestellung des Nießbrauchs für mehrere Berechtigte ist auch möglich. Der Nießbrauch erlischt u.a. mit dem Tod des/der Berechtigten.

Der Nießbrauch ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und nicht vererblich (§ 1061 BGB). Er ist daher ein höchstpersönliches Recht. Nur bei juristischen Personen ist ausnahmsweise eine Übertragbarkeit im Rahmen des § 1059a BGB möglich.

Legaldefiniton: § 892 BGB

Der Inhalt des Grundbuchs gilt zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, als richtig (auch wenn die Eintragung falsch ist), es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich nur auf Rechtseintragungen. Eintragungen tatsächlicher Art, wie z.B. Größe, Bebauung, Lage des Grundstücks sind nicht geschützt. Von den Angaben des Liegenschaftskatasters nehmen daher nur die Grenzdarstellung eines Grundstücks (Flurkarte), die Flurstücksnummer und das die Grenzen bestimmende Vermessungszahlenwerk am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil.

Legaldefinition: §§ 581 BGB

Die Pacht ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter gegen Zahlung eines Pachtzinses den Gebrauch und die Nutzung (Genuss der bei ordnungsgemäßer Nutzung anfallenden Früchte) der verpachteten Sache gewährt. Die Pacht gewährt dem Pächter also anders als bei der Miete nicht nur den Gebrauch, sondern auch die Nutzung (z.B. den Ernteertrag eines verpachteten Hofes).

(siehe Mietspiegel)

Legaldefinition: § 1105 BGB

Die Reallast ist ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück. Das Grundstück wird durch sie in der Weise belastet, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (z.B. als Bestandteil eines Altenteils). Während hier ursprünglich Naturalleistungen angesprochen waren, ist im Laufe der Zeit eine Wandlung eingetreten. Denn zumeist haftet heute das belastete Grundstück nur noch für die vereinbarten (regelmäßigen) Leistungen, die i.d.R. nicht mehr aus dem Grundstück hervorgehen, für den Fall, dass die Leistungen nicht mehr erbracht werden. Von daher kommt der Reallast heute eher die Bedeutung eines Grundpfandrechts zu. Die Reallast kann für eine bestimmte Person der für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Legaldefinition: § 5 Abs. 3 ImmoWertV

Rohbauland sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch eine erhöhte Erwartung hinsichtlich einer baulichen Nutzung bestimmt wird. Diese erhöhte Erwartung darf nicht nur in der Darstellung als Baufläche im Flächennutzungsplan oder den Aussagen bloß informeller Planungen der Gemeinde (z.B. Entwicklungs- oder städtebaulichen Rahmenplänen) begründet sein. Sie muss darüber hinaus im gegebenen Planungsrecht namentlich in Form eines rechtskräftigen qualifizierten (§ 30 Abs. 1 BauGB), vorhabenbezogen (§ 30 Abs. 2 BauGB) oder planreifen (§ 33 BauGB) Bebauungsplanes, der Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB) oder einer Innenbereichssatzung (§ 34 Abs. 4 BauGB) begründet sein, aber wegen objektbezogener Hindernisse rechtlicher oder tatsächlicher Art noch nicht baulich genutzt werden dürfen. Diese Hindernisse können z.B. in dem unzureichenden Grundstückszuschnitt, der geringen Grundstücksgröße und/oder in der fehlenden Sicherung der Erschließung liegen.

Rohbaulandflächen sind zu unterscheiden nach
– Brutto-(bzw. ungeordnetem) Rohbauland und
– Netto-(bzw. geordnetem) Rohbauland.

Legaldefinition: §§ 21 – 23 ImmoWertV

Bei Verkehrswertermittlungen mittels Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten (und ausnahmsweise auch von unbebauten) Grundstücken auf der Grundlage ihres (marktüblichen) Substanzwerts abgeleitet. Der Substanzwert setzt sich aus dem Wert der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und nicht baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert zusammen.

Im Oktober 2012 wurde die Sachwertrichtlinie (SW-RL) inklusiv der NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) veröffentlicht. Sie ersetzt die entsprechenden Hinweise und Anlagen zum Sachwertverfahren in den WertR 2006.

Legaldefinition: §§ 3 und 8 i.V.m- § 5 WEG

Der Wohnungs- oder Teileigentümer ist alleiniger Eigentümer der in seinem Sondereigentum stehenden Räume sowie zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf dem Sondereigentum beruhendes Recht über das zulässige Maß heraus beeinträchtigt wird. Die äußere Gestalt des Gebäudes darf nicht verändert werden.

Legaldefinition: § 15 WEG

Bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums können durch besondere Gebrauchsregelungen einem Wohnungs- oder Teileigentümer zur alleinigen Benutzung überlassen werden.

Beispiele: Grundstücksteilflächen zur Gartennutzung oder Garagen

Legaldefinition: § 1 Abs. 3 WEG

Teileigentum besteht aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.B. Laden, Büro etc.) und Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Für jedes Teileigentum wird grundsätzlich ein besonderes Grundbuchblatt angelegt. Es kann nur gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, veräußert und belastet werden.

Legaldefinition: Anlage 2 zur II. BV bzw. DIN 277 (1950)

Der wesentlichste Unterschied zum Brutto-Rauminhalt (nach DIN 277 ab 1972) ist, dass das nicht ausgebaute Dachgeschoss nur zu einem Drittel auf den umbauten Raum anzurechnen ist. Daneben wird der umbaute Raum aus „Gebäudenettomaßen“ (z.B. vom Rohbau ohne Außenputz und ohne Dacheindeckung; ab Oberkante, d.h. ohne die Bodenplatte des untersten Geschosses) der Bruttorauminhalt aus „Gebäudebruttomaßen“ (z.B. inkl. Außenputz; ab Unterkante Bodenplatte) berechnet. Die NHK 95 und die NHK 2000 beziehen sich auf Brutto-Grundfläche oder Brutto-Rauminhalt. Entsprechend ist bei Anwendung der NHK 13 der umbaute Raum und bei Anwendung der NHK 95/2000 der Brutto-Rauminhalt oder die Brutto-Grundfläche zu ermitteln.

Legaldefinition: § 22 GrStG

Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird dem Steuerpflichtigen vom Finanzamt bestätigt, dass er seinen Steuerverpflichtungen nachgekommen ist. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist i.d.R. die Voraussetzung einer erfolgreichen Bewerbung um öffentliche Aufträge.

Der Erwerber eines Grundstücks darf erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, wonach steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen.

Legaldefinition: §§ 15, 16 ImmoWertV

Unter dem Vergleichswertverfahren werden alle Verfahren subsumiert, die in ihrem Ursprung auf tatsächlich realisierten Kauf- oder Mietpreisen basieren. Vergleichswertverfahren lassen sich wie folgt unterteilen:

1. Vergleichspreisverfahren
2. Vergleichsfaktorverfahren
3. Deduktive Vergleichswertverfahren
4. Gesamtheitliche Vergleichswertverfahren
5. Sonstige indirekte Vergleichswertverfahren

Am 20.03.2014 wurde die Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Richtlinie löst zusammen mit der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) die WertR ab.

Legaldefinition: § 194 BauGB

Die gesetzliche Definition enthält eine Vielzahl (schwer verständlicher) unbestimmter Rechtsbegriffe und bedarf deshalb ergänzender Erläuterung.
Für einen Nichtwertermittlungsfachmann verständlicher sind die folgenden Verkehrswertdefinitionen:

• Der Verkehrswert ist die Schätzung des bei einem anstehenden Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreises (Sprengnetter, 1975).
• Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allgemeinen Wertverhältnissen  zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden (Wert für jedermann). Vorausgesetzt ist dabei, dass den Parteien ein durchschnittlicher, d.h. wie in den Vergleichskauffällen benötigter, Vermarktungs- bzw. Verhandlungszeitraum zur Verfügung steht.

Legaldefinition: § 1 Abs. 2 WEG

Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und den Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Für jedes Wohnungseigentum wird grundsätzlich ein besonderes Grundbuchblatt angelegt. Es kann nur gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, veräußert und belastet werden.

Legaldefinition: § 1093 BGB

Beim Wohnungsrecht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit nießbrauchähnlicher Gestaltung. Während aber der Nießbrauch berechtigt, alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen (einzelne Nutzungen können (vertraglich) ausgeschlossen werden), berechtigt das Wohnungsrecht (nur) zu einer beschränkten Nutzung. Der Berechtigte darf unter Ausschluss des Eigentümers ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes (z.B. eine Wohnung bzw. Etagenwohnung oder ein Einfamilienwohnhaus) nutzen.

Der Bestellung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch liegt ein schuldrechtlicher Vertrag zugrunde. Neben dem dinglichen Wohnungsrecht können weitere schuldrechtliche Abreden stehen, wie z.B. die Zahlung eines Entgelts oder die Kündigung durch den Besteller. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, besteht das Wohnungsrecht grundsätzlich unentgeltlich; Kosten wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen, die die gewöhnliche Unterhaltung übersteigen usw. trägt dann der Eigentümer. Die Bestellung kann auch schon vor Errichtung des Gebäudes erfolgen.

Das Wohnungsrecht ist nicht veräußerlich, vererblich, belastbar oder beleihbar. Im Gegensatz zum Dauerwohnrecht ist der Berechtigte nur befugt, den Rechtsgegenstand zum Wohnen zu benutzen; eine Nutzung in anderer Weise, z.B. zur Vermietung, ist grundsätzlich nur aufgrund separater schuldrechtlicher Vereinbarung möglich. Allerdings darf der Berechtigte seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 Abs. 2).

Das Recht erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Eine Zerstörung des Gebäudes durch Krieg, Brand etc. hat nicht den Untergang, sondern nur das Ruhen des Wohnungsrechts zur Folge. Der Eigentümer ist – soweit keine anderweitige schuldrechtliche Abrede besteht – nicht zum Wiederaufbau verpflichtet.

In Verbindung mit dem Wohnungsrecht wird meist eine Rückübertragungsverpflichtung vereinbart, wenn z.B. in den Grundbesitz die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betrieben wird. Der oder die Berechtigte sollte daher auf die unbedingte Erstrangigkeit dieser Eintragung achten. Der Baufinanzierer wird sich allerdings mit einer nachrangigen Beleihung schwer tun.

Legaldefinition: § 542, 575 BGB

Ein zwischen Vermieter und Mieter auf Zeit geschlossener Mietvertrag. Das Mietverhältnis endet zum vereinbarten Zeitpunkt bzw. zum Ende der vereinbarten Zeitspanne, sofern es nicht
1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen (§§ 543, 569, 573d BGB) außerordentlich gekündigt oder
2. verlängert wird.

Ein Mietverhältnis für Wohnraum kann auf bestimmte Zeit nur unter den in § 575 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Entfällt der Grund der Befristung, so kann der Mieter zum Ende der Laufzeit des Mietvertrages eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Legaldefinition: § 1363 BGB

Der eheliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird als gesetzliches Güterrecht bezeichnet. Jeder Ehegatte behält sein Vermögen, welches er in die Ehe mit eingebracht hat. Bei Beendigung der Ehe wird jedoch der während der Ehezeit entstandene Zugewinn ausgeglichen. Während der Ehe sind Verfügungsbeschränkungen zu beachten, insbesondere kann ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten über sein gesamtes Vermögen verfügen. Kreditinstitute wünschen im Finanzierungsgeschäft grundsätzlich beide Unterschriften auf Darlehensverträgen.

Der Zwangsversteigerungsvermerk wird auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts vom Grundbuchamt im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Er ist die im Grundbuch vorzunehmende Eintragung, dass die Zwangsversteigerung des betroffenen Grundstücks angeordnet ist. Die Eintragung des Vermerks verschafft dem mit Beschlagnahme bewirkten Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1, S. 1 ZVG) Wirksamkeit gegenüber allen, die ein Recht an dem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwerben. Jede gegen die Beschlagnahme verstoßende Verfügung bleibt dem Vollstreckungsgläubiger gegenüber unwirksam (§§ 135, 136 BGB), gutgläubiger Erwerb Dritter bleibt ausgeschlossen (§ 892 Abs. 1, S. 2 BGB).