Ein Verkehrswertgutachten ist die Feststellung des Verkehrs- oder Marktwertes einer Immobilie. Es kann von Amts wegen oder im Zusammenhang mit dem Besitz oder der Veräußerung eines Objektes zwingend erforderlich oder sinnvoll sein.

Der Begriff Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie wird im § 194 des Baugesetzbuches definiert. Er wird durch den Preis bestimmt, der aktuell für die Immobilie ohne „Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ erzielbar wäre. Er muss zwingend ermittelt werden, wenn es um die Klärung rechtlicher Verhältnisse von Eigentümern oder anderweitig Berechtigten geht.

Insbesondere beim Verkauf eines Immobilienobjekts schützt ein Verkehrswertgutachten Verkäufer und Käufer gleichermaßen vor unrealistischen Preisvorstellungen. Zugleich liefert es die komplette Dokumentation aller zur Immobilie notwendigen Unterlagen. In einem Textteil fasst das Verkehrswertgutachten alle notwendigen Informationen zum aktuellen baulichen Zustand einer Immobilie zusammen. So bleibt dieser beim Verkauf in der Bewertung unabhängig von subjektiven Eindrücken. Im Anhang finden sich zudem üblicherweise alle weiteren Unterlagen in Kopie, wie Grundbuchauszüge mit eingetragenen Baulasten, Flächennutzungs-, Bebauungs- und Erschließungspläne der Kommune in Auszügen, Bauzeichnungen, Baugenehmigungen, meist auch Fotos über den Ist-Zustand. Wird ein Verkehrswertgutachten im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie erstellt, können Verkäufer und auch Käufer sicher gehen, dass sie sich am tatsächlichen Wert des zu veräußernden Objektes orientieren. Dies kann bei der notariellen Beurkundung insofern durchaus von Vorteil sein, dass hier keinesfalls der Verdacht der unlauteren Preisbildung oder der unzulässigen Nebenabreden entsteht.

Banken fordern im Zusammenhang mit Finanzierungen und Beleihungen in der Regel ein Verkehrswertgutachten nach speziellen Kriterien. Manche Banken benennen auch ihrerseits Gutachter oder verlangen die Beibringung standardisierter sogenannter Formulargutachten, die sie an alle Antragsteller gleichermaßen ausgeben. Grundsätzlich kann für den Verkauf einer Immobilie jeder ausgewiesene Sachverständige ein Verkehrswertgutachten erstellen. Es empfiehlt sich allerdings, dass Sie damit einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen.

Die Portfoliobewertung ist eine Möglichkeit, größere Immobilienbestände zu bewerten. Eine schnelle und genaue Analyse wird nach internationalen Bewertungskriterien bzw. Standards angelegt, um kurzfristig Werte und Risikofaktoren zu bestimmen.

Liegt bereits ein Verkehrswertgutachten vor, so kann dieses mittels Gegengutachten auf Richtigkeit, Nachvollziehbarkeit und Plausibilität überprüft werden.

Als Obergutachten wird ein Gutachten bezeichnet, das nach mindestens zwei voneinander abweichenden Gutachten erstellt wird. Der Begriff des Obergutachtens selbst ist in der Zivilprozessordnung nicht geregelt. Grundsätzlich steht die Einholung eines Zweitgutachtens gemäß § 412 ZPO im Ermessen des Gerichts. Das Ermessen wird aber eingeschränkt, wenn zwei sich widersprechende Gutachten vorliegen. In diesem Fall kann das Gericht die Einholung eines Obergutachtens nur mit einer nachvollziehbaren Begründung ablehnen. Dies gilt nicht, wenn eines der Gutachten dargelegt hat, warum es zu anderen Ergebnissen als das vorherige Gutachten kommt.

Im Gegensatz zu einem Gutachten kann sich eine gutachterliche Stellungnahme auf die Kernpunkte der Beurteilung konzentrieren und muss nicht das Zustandekommen der Ergebnisse genau dokumentieren. Man kann sich bei einer gutachterlichen Stellungnahme – in mündlicher oder schriftlicher Aussage – auf bereits vorliegende Untersuchungen beziehen, ohne diese im Detail prüfen zu müssen.

Versicherungswertermittlung

Da Grundbesitz oftmals den wesentlichsten Vermögenswert von Privatpersonen oder Firmen darstellt, wirken sich substanzvernichtende Schäden (z.B. Feuer-, Hagel-, Sturm- oder Hochwasserschäden) dramatisch auf die Existenz des Eigentümers aus. Zur Ausschaltung dieses Risikos werden i.d.R. alle baulichen (und sonstigen) Anlagen gegen derartige Risiken versichert. Realkreditinstitute dürfen Beleihungen auf (bebaute) Grundstücke nur vornehmen, wenn diese ausreichend gegen sämtliche Risiken versichert sind. Eine hinreichende Versicherung ist grundsätzlich nur auf der Grundlage einer zutreffenden Wertermittlung möglich.

Beleihungswertgutachten

In einem Beleihungswertgutachten wird der Wert einer Immobilie in der Verfahrensweise ähnlich bestimmt wie der Verkehrswert. Er unterscheidet sich dennoch von diesem, da er unter anderen Gesichtspunkten und nach anderen Rechtsgrundlagen ermittelt wird. Die Rechtsgrundlage einer Beleihungswertermittlung bildet seit dem 01.August 2006 die Beleihungswertverordnung (BelWertV).

Definiert wird der Beleihungswert nach §16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) wie folgt:
Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Die BelWertV regelt auch Form und Inhalt eines Gutachtens und die Anforderungen an dafür zugelassene Gutachter hinsichtlich Qualifikation, Erfahrung und Unabhängigkeit. Die Pfandbriefbanken entscheiden und prüfen, welcher Gutachter die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt und Gutachten erstellen darf.

Im Gegensatz zum Baumangel entsteht der Bauschaden aufgrund unterlassener Instandhaltung oder durch Außeneinwirkung (Sturm, etc.).

Treten Probleme an der Bausubstanz einer Immobilie auf, so können Bauschadensgutachten darüber Auskunft geben, wie hoch der Schaden ist und wie man ihn beheben kann.

Gebäudediagnostik beinhaltet u.a. optische Untersuchungen, Untersuchungen bzgl. Schimmel und Feuchte. Unter Feuchtediagnostik versteht man die Gesamtheit aller Maßnahmen, die zur Klärung der Ursachen von Feuchte- und Salzschäden in Gebäuden und der daraus abzuleitenden Planung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind. Denn die Feuchtigkeit schädigt die Bausubstanz und mit ihr kommt oft auch der Schimmel. Eine auf die Erfordernisse des Einzelfalls abgestimmte Feuchtediagnostik bildet somit den Ausgangspunkt für eine fachgerechte Schadenbeseitigung.

In Kooperation mit unseren Kollegen Zdeněk Tomiček bieten wir die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken nach europäischen Bewertungsstandards (EVS 2016 – European Valuation Standards 2016, Eight Edition) in Tschechien an. Darüber hinaus beraten wir sie bei Fragen rund um den Erwerb von Immobilien und unterstützen sie bei Bauvorhaben und der diesbezüglichen Projektsteuerung.