Abfindungen bei Entmietung können Herstellungskosten sein

07. Februar 2022

Abfindungen für Mieter, die im Zusammenhang mit Renovierungen nach dem Erwerb einer Immobilie stehen, können Herstellungskosten darstellen.
(FG Münster, Urteil vom 12. November 2021, Az. 4-K-1941/20 (nicht rechtskräftig))

Der Fall

Eine GbR erwarb im Jahr 2016 eine denkmalgeschützte Immobilie mit mehreren Wohnungen für 1,2 Mio. Euro. Vom Kaufpreis entfielen rund 800.000 Euro auf das Gebäude. In den Jahren 2017 und 2018 renovierte und modernisierte die GbR die Immobilie, was etwa 600.000 Euro kostete. Außerdem wandte sie 358.000 Euro auf, um die bisherigen Mieter zum Auszug für die Zeitdauer der Renovierungsarbeiten zu bewegen. Diese Kosten behandelte sie in der Steuererklärung als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Das Finanzamt lehnte dies ab und rechnete die Aufwendungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die dagegen erhobene Klage der GbR wies das Finanzgericht Münster ab, ließ aber die Revision beim Bundesfinanzhof zu.

Die Folgen

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind Aufwendungen, die für Renovierungsarbeiten an Häusern in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung vorgenommen werden, als Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie insgesamt 15% der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) des Gebäudes übersteigen. Diese Kosten sind dann nur im Rahmen der für das jeweilige Gebäude geltenden AfA-Sätze verteilt über die Nutzungsdauer abzugsfähig. Sowohl der Zeitrahmen als auch der Prozentsatz für die Zurechnung zu den Herstellungskosten waren hier erfüllt. Strittig blieb in dem Verfahren daher nur, ob die Abfindungen für die Mieter als Instandsetzungs- bzw. Modernisierungskosten zu beurteilen sind. Das Finanzgericht ging in seinem Urteil davon aus, dass nicht nur Baukosten im technischen Sinne unter die Vorschrift fallen, sondern alle Kosten, die in einem unmittelbaren Veranlassungszusammenhang zu den baulichen Maßnahmen stehen. Da hier der Auszug der Mieter die Baumaßnahmen erst ermöglicht hat, sind die Abfindungen Teil der Herstellungskosten.

Was ist zu tun?

Gegen die Entscheidung des FG Münster ist Ende 2021 die Revision beim BFH eingelegt worden (Az. IX R 29/21). In vergleichbaren Fällen sollte daher gegen die entsprechenden Steuerbescheide des Finanzamts Einspruch erhoben und ein Antrag auf Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung des BFH über den hier dargestellten Fall gestellt werden. Für noch nicht begonnene Renovierungs- bzw. Modernisierungsarbeiten sollten Eigentümer künftig überlegen, ob die Einhaltung der Dreijahresfrist bis zum Beginn der Baumaßnahmen und des damit verbundenen Auszugs der Mieter wirtschaftlich sinnvoll ist – im Vergleich zu fehlenden Steuervorteilen, wenn sie die Abfindungszahlungen auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 3.2.2022, Ausgabe 5/2022)