Abrechnung muss nicht jeden Rechenschritt enthalten

07. März 2016

Mietrecht: Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es für die Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Kostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15)

DER FALL

Die Klägerin ist Vermieterin einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Bei der Nebenkostenposition Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die Gesamtanlage über einen zentralen Müllplatz verfügt. Die Klägerin hat die Nebenkosten zunächst nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt. Diesen ersten Rechenschritt hat sie allerdings nicht in den Nebenkostenabrechnungen abgebildet, sondern sich darauf beschränkt, den für das jeweilige Haus errechneten „Gesamtbetrag“ auf die Mieter des einzelnen Hauses umzulegen. Die Beklagten sind Wohnungsmieter und haben die Nebenkostenabrechnung als formell unwirksam zurückgewiesen. Das AG hat die Zahlungsklage der Vermieter abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Vermieter zurückgewiesen. Die Revision zum BGH hatte Erfolg, die Mieter sind zur Zahlung der Nebenkosten aufgrund der bestehenden Abrechnung verurteilt worden.

DIE FOLGEN

Lange Zeit hat der BGH strenge Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen gestellt. Er hat dabei Fallgruppen formuliert, in denen die „formelle Rechtmäßigkeit“ der Nebenkostenabrechnung zerstört sei. In diesen schwerwiegenden Fällen erfasste die Fehlerhaftigkeit die gesamte Nebenkostenabrechnung. Zu diesen schwerwiegenden Fällen gehörte auch die vorliegende Konstellation, in der die umgelegte Kostenposition sich aus mehreren Rechenschritten ergab. Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung, wonach der lückenlose Rechenweg sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben müsste (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az. VIII ZR 1/06), ausdrücklich aufgegeben. Es reicht nunmehr aus, wenn der Vermieter „bereinigte Gesamtkosten“ und damit nur einen Teil des Rechenwegs angibt.

WAS IST ZU TUN?

Bei formellen Fehlern können Nebenkosten nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn eine neue, formell richtige Nebenkostenabrechnung erstellt wird, und zwar innerhalb der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB) von einem Jahr. Aufgrund der Änderung der Rechtsprechung können Vermieter in der beschriebenen Konstellation nun Nebenkosten verlangen, auch wenn innerhalb der Abrechnungsfrist nur eine fehlerhafte Abrechnung erfolgt ist. Diese Erleichterung gilt auch für alle anderen „Kostenbereinigungskonstellationen“, also z.B. dann, wenn einzelne dem Vermieter entstandene Kosten nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig sind, etwa weil ein angestellter Hausmeister zum Teil nicht als Betriebskosten umlagefähige Verwaltungstätigkeit ausführt. Der Rechenweg des Vorwegabzugs muss nicht mehr in der Nebenkostenabrechnung detailliert erscheinen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 3.3.2016, Ausgabe 9/2016)