Abriss von Schwarzbau kann unverhältnismäßig sein

Eine Abrissverfügung gegen einen nicht genehmigungsfähigen Schwarzbau kann unverhältnismäßig sein. (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25. April 2016, Az. 7 A 184/14)

DER FALL
Die Bauaufsicht lehnt die Erteilung einer (nachträglichen) Baugenehmigung für einen Schwarzbau wegen fehlender rechtlicher Sicherung der Erschließung ab und erlässt stattdessen eine Abrissverfügung.

DIE FOLGEN
Ein Gebäude, das ohne eine erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde und auch nicht nachträglich genehmigt werden kann, ist formell und materiell illegal. Gegen solche Gebäude kann die Bauaufsicht mit einer Abrissverfügung vorgehen. Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit macht die Rechtsprechung von dieser Regel jedoch eine Ausnahme, wenn das Gebäude nur deswegen nicht genehmigungsfähig ist, weil die Erschließung rechtlich nicht gesichert ist, aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten jedoch faktisch nicht infrage steht. Ein solcher Fall war hier gegeben, weil der Nachbar die Nutzung eines auf seinem Grundstück gelegenen privaten Weges zugunsten der Erschließung des Baugrundstücks duldete, ohne dazu jedoch rechtlich verpflichtet zu sein. Das OVG hob die Abrissverfügung daher auf.

WAS IST ZU TUN?
Die Genehmigungsfähigkeit eines Gebäudes setzt u.a. die Erschließung des Baugrundstücks voraus. Zu der Erschließung im bauordnungsrechtlichen Sinne gehört, dass das Baugrundstück entweder selbst in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass eine Zufahrtsmöglichkeit zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche auf einem anderen privaten Grundstück genutzt werden kann. Die öffentlichrechtliche Sicherung der Erschließung über ein anderes Grundstück wird durch die Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis hergestellt und erfordert eine entsprechende Bewilligungserklärung des Eigentümers des in Anspruch genommenen Grundstücks. Fehlt es daran, kann eine Baugenehmigung nicht erteilt werden. Die Bauaufsicht hat im vorliegenden Fall daher zu Recht die Erteilung einer Baugenehmigung abgelehnt. Nach der Aufhebung der Abrissverfügung stellt sich für die Bauaufsicht jetzt möglicherweise die Frage, ob sie wegen des Schwarzbaus einen Bußgeldbescheid wegen Bauens ohne Baugenehmigung erlassen möchte und eine Nutzungsuntersagung verfügt oder ob auch dies angesichts der faktisch gegebenen Erschließung unverhältnismäßig wäre. Für den Bauherrn ist die Situation daher keineswegs abschließend geklärt, solange sein Nachbar einer Baulast für die Erschließung nicht zustimmen möchte. Bei Bauvorhaben, deren Erschließung die Inanspruchnahme fremder Grundstücke erfordert, sollten vor den Bauarbeiten die Bewilligungen von deren Eigentümern und erforderliche Baugenehmigungen eingeholt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.7.2016, Ausgabe 27/2016)