Abrissverfügung beim Schwarzbau, auch wenn Nachbar dulden muss

28. August 2017

Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass ein ohne Baugenehmigung erstellter Überbau beseitigt wird, auch wenn der betroffene Nachbar keinen Anspruch auf Beseitigung hat. (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Juni 2017, Az. 10 N 27.14)

DER FALL
Der Fall betrifft die Klage gegen eine Beseitigungsanordnung eines Wohngebäudes, das zu DDR-Zeiten ohne Baugenehmigung errichtet wurde und sich über mehrere Grundstücke erstreckte. Der Überbau und die Abstandsflächen fielen in das Nachbargrundstück. 21 Jahre nachdem das Gebäude errichtet wurde, ordnete die Behörde die Beseitigung an. Dagegen klagten die Eigentümer des Wohnhauses. Sie wandten ein, dass das Wohngebäude zwar ohne entsprechende Baugenehmigung errichtet sei, zum Zeitpunkt des Baus aber der materiellen Rechtslage entsprochen habe. Jedenfalls sei die Anordnung ermessensfehlerhaft, weil die Behörde den Schwarzbau über 20 Jahre lang geduldet habe und auch die Nachbarn zivilgerichtlich zur Duldung verpflichtet wurden. Schließlich würde es ihre Existenz vernichten, wenn die Kläger die Anordnung umsetzen müssen.

DIE FOLGEN
Die Klage blieb ohne Erfolg. Das Gericht verwies darauf, dass es hinsichtlich der materiellen Legalität eines ohne Baugenehmigung errichteten Gebäudes nicht auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt des Baus, sondern auf diejenige bei der letzten Behördenentscheidung ankommt. Bei Beseitigungsverfügungen besteht zudem kein freies, sondern ein vorrangig auf das Beseitigen baurechtswidriger Zustände gerichtetes Ermessen. Es kann also nur in atypischen Fällen von einer Beseitigungsanordnung abgesehen werden. Dass die Behörde mehr als 20 Jahre untätig blieb, steht dem Einschreiten nicht entgegen. Auch persönliche Umstände der Kläger sind nicht beim Beseitigungsermessen, sondern nur bei der Vollstreckung zu berücksichtigen. Schließlich ist auch nicht zu beanstanden, dass beim Ermessen die Interessen des Nachbarn berücksichtigt wurden, obwohl dieser – zivilgerichtlich entschieden – keinen Beseitigungsanspruch hat. Das kann zwar ein Ermessensaspekt sein, muss es aber nicht, wenn die behördliche Entscheidung sich auf das öffentliche Interesse am baurechtmäßigen Zustand stützt.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung knüpft an die ständige Rechtsprechung zu Beseitigungsverfügungen an. Sie führt allen Immobilieneigentümern und möglichen Grundstückskäufern klar vor Augen, dass weder jahrzehntelange Untätigkeit der Behörden noch persönliche Umstände des Immobilien-Inhabers oder aber ein zivilgerichtlich durchgesetzter Duldungsanspruch des Nachbarn davor schützen, dass eine Beseitigungsanordnung erlassen wird. Die Frage, ob Beseitigungsverfügungen rechtmäßig sind, wird regelmäßig nicht zivilprozessual präjudiziert.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.8.2017, Ausgabe 34/2017)