Änderung des Mietzwecks macht Kündigung möglich

13. April 2017

Die formularmäßige Vereinbarung einer doppelten Schriftformklausel schließt eine spätere mündliche oder konkludente Änderung des Mietvertrags nicht aus. (BGH, Beschluss vom 25. Januar 2017, Az. XII ZR 69/16)

DER FALL
Ein gewerblicher Formularmietvertrag enthält eine Klausel, wonach alle vertraglichen Änderungen der Schriftform bedürfen, auch die Änderung dieser Klausel selbst (sog. doppelte Schriftformklausel). Ferner enthält der Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel. Während der Mietzeit vereinbaren Vermieter und Mieter außerhalb des Mietvertrags die Erweiterung des ursprünglich vereinbarten Mietzwecks und der Mieter nutzt die Mietsache dann auch entsprechend. Der spätere Erwerber des Grundstücks kündigt das Mietverhältnis wegen Verstoßes gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Die Kündigung ist wirksam, da der Mietzweck ohne Einhaltung der gesetzlichen Schriftform geändert wurde. Damit gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit gesetzlicher Frist ordentlich gekündigt werden. Die Mietzweckänderung wurde zunächst wirksam vereinbart. Dem steht auch die doppelte Schriftformklausel nicht entgegen. Denn die später individualvertraglich vereinbarte Änderung des Mietzwecks geht gemäß § 305b BGB der doppelten Schriftformklausel als Formularklausel vor. Das gilt selbst dann, wenn die Schriftformklausel regelt, dass mündliche Nebenabreden unwirksam sein sollen. Der Sinn und Zweck des § 305b BGB gebietet nämlich, dass im Einzelfall getroffene vertragliche Vereinbarungen nicht durch davon abweichende Formularklauseln ganz oder teilweise zunichte gemacht werden können. Das Interesse der Parteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige Bindung des Vertrags zu gefährden, muss gegenüber dem von den Parteien später übereinstimmend Gewollten zurücktreten. Somit kann auch die Frage dahinstehen, ob eine doppelte Schriftformklausel eine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) des Mieters darstellt und deswegen vielleicht unwirksam ist. Die Schriftformheilungsklausel steht der vorzeitigen Kündigung ebenfalls nicht entgegen. Denn eine solche Klausel bindet jedenfalls einen Erwerber nicht, der als neuer Vermieter gemäß §566 BGB in ein Mietverhältnis eintritt.

WAS IST ZU TUN?
Mietvertragliche Vereinbarungen per Telefon, Handschlag oder E-Mail können wirksam sein, auch wenn diese eigentlich im Mietvertrag ausgeschlossen sind. Solche Vereinbarungen begründen dann aber ggf. das Risiko eines Schriftformverstoßes und somit ein vorzeitiges Kündigungsrecht bei langfristigen Mietverträgen. Vermieter und Mieter sollten daher immer sämtliche mietvertraglichen Änderungen in einem schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag dokumentieren.

(Quelle: Immobilien Zeitung 6.4.2017, Ausgabe 14/2017)