Änderung des Nutzungszwecks unterliegt der Schriftform

07. Oktober 2016

Die Erweiterung des Nutzungzwecks der Mietsache stellt eine wesentliche Vertragsänderung dar, die bei befristeten Verträgen der Schriftform bedarf. (KG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2016, Az. 8 U 207/15)

DER FALL
Ursprünglich hatten die Parteien ein unbefristetes Mietverhältnis über Gewerberäume für die Lagerung und den Verkauf von Stoffen und Kurzwaren vereinbart. Erst im dritten Nachtrag vereinbarten die Parteien, das Mietverhältnis zu befristen. Im Anschluss daran gestattete die damalige Vermieterin der Mieterin mit einem einfachen Schreiben zudem die Lagerung von „handelsüblicher Ware“. Die Erwerberin des Grundstücks als neue Vermieterin kündigte den Mietvertrag ordentlich und klagte auf Räumung und Herausgabe der Mietsache.

DIE FOLGEN
Das KG führt aus, dass der ursprünglich unbefristete Mietvertrag durch die Befristung im dritten Nachtrag dem Schriftformerfordernis nach § 550 BGB unterworfen worden sei. Dies habe zur Folge, dass sich das Beurkundungserfordernis auf den gesamten Vertragsinhalt beziehe. Insbesondere nachträgliche Änderungen des ursprünglichen Mietvertrags müssen nunmehr schriftlich festgehalten werden. Die Erweiterung des Vertragszwecks stelle eine Änderung des ursprünglichen Mietvertrags dar und hätte daher der Schriftform bedurft. Der befristete Mietvertrag sei dadurch in einen unbefristeten Mietvertrag geändert worden und damit wieder ordentlich kündbar.

WAS IST ZU TUN?
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er laut Gesetz für unbestimmte Zeit. Unbefristete Mietverträge sind ordentlich, d.h. nach der gesetzlichen Frist kündbar. Befristete Mietverträge enden grundsätzlich entweder nach Ablauf der Vertragslaufzeit oder wenn sie außerordentlich gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Damit Erwerber, die mit Eigentumsübergang gemäß § 566 BGB in die Rechtsstellung des Vermieters eintreten, von dieser langfristigen Vertragsbindung erfahren, sind diese Verträge schriftlich abzuschließen. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auf sämtliche vertragswesentliche Inhalte. Nur so hat der Erwerber die Möglichkeit, sich über den Umfang seiner Rechte und Pflichten aus dem Vertragsverhältnis, in das er eintritt, zu informieren. Werden wichtige Vertragsinhalte, so auch der vertragsgemäße Gebrauch, nachträglich geändert, ist dies schriftlich festzuhalten. Geschieht dies nicht und unterzeichnet nur eine Partei, wie hier, die Vertragsänderung, so gilt der Mietvertrag aufgrund des Schriftformverstoßes als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit wieder ordentlich kündbar. Um so eine Konsequenz zu vermeiden, haben die Parteien darauf zu achten, bei befristeten Mietverträgen sämtliche Vertragsänderungen gegenseitig zu unterzeichnen und dem Mietvertrag beizufügen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.9.2016, Ausgabe 39-40/2016)