AGB-Verstoß lässt nichtiges Vertragsangebot erlöschen

18. Oktober 2016

Ein nichtiges Grundstückskaufvertragsangebot kann zugleich wegen eines Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksam sein und erlischt trotz Vollzugs des Vertrags, wenn es nicht fristgerecht angenommen wird. (BGH, Urteil vom 13. Mai 2016, Az. V ZR 265/14)

DER FALL
Die Parteien eines Wohnungskaufvertrags vereinbarten vor der Beurkundung, dass der Käufer, ein Verbraucher im Sinne des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), einen Teil des Kaufpreises später zurückerhält – wohl um die finanzierende Bank über die Höhe des tatsächlichen Kaufpreises zu täuschen. Beurkundet wurde das Angebot des Käufers mit der AGB-Klausel, dass das Angebot befristet sei und nach Fristablauf widerruflich weiter gelte. Von der Kaufpreisrückzahlung enthielt die Urkunde kein Wort. Erst nach Fristablauf, aber ohne vorherigen Widerruf nahm der Verkäufer das Angebot vor einem Notar an. Der Käufer wurde Eigentümer, begehrt aber nun per Klage die Rückgängigmachung des Geschäfts.

DIE FOLGEN
Der BGH gab dem Käufer Recht – mit einer dogmatisch komplexen Begründung. Es fehle nämlich an einem wirksamen Kaufvertrag. Seiner Entstehung stünden drei rechtliche Fehler entgegen. Erstens sei die Rückzahlungsabrede Teil der Kaufpreisvereinbarung. Da sie nicht beurkundet wurde, sei sie formnichtig und zugleich das beurkundete Angebot ohne die Abrede ein Scheingeschäft, also auch nichtig. Zweitens verstoße die Klausel über die Fortgeltung des Angebots nach Fristablauf gegen AGB-Recht und sei daher unwirksam. Drittens sei deswegen das Angebot mit Fristablauf erloschen, sodass die Annahme zu spät erfolgte. Nun hatten aber die Parteien den Vertrag „gelebt“ und der Käufer das Eigentum erhalten, sodass die drei Fehler geheilt sein könnten (§311b Abs. 1 S. 2 BGB). Dies lehnte der BGH ab und überprüfte jeden einzelnen Nichtigkeitsgrund für sich auf eine mögliche Heilung hin. Die fehlende Beurkundung der Rückzahlungsabrede könnte aufgrund der Vertragserfüllung geheilt werden, nicht aber die übrigen Punkte: Auch ein formnichtiges Angebot müsse AGB-rechtskonform sein, da ein Verbraucher die Formnichtigkeit regelmäßig nicht erkenne und weiterhin Schutz vor einer überraschend späten Vertragsannahme brauche. Die verspätete Annahme sei ebenfalls von der gesetzlichen Heilungsklausel nicht erfasst, da sie nur bei einem „geschlossene[n] Vertrag“ greife.

WAS IST ZU TUN?
Es ist wohl allgemein bekannt, dass ein mangels (vollständiger) Beurkundung formnichtiger Vertrag wirksam wird, wenn das Eigentum auf den Käufer übertragen wird. Damit ist – im Klartext – die Kuh noch nicht vom Eis. Die Heilung erfasst keine weiteren Nichtigkeitsgründe und beeinflusst auch nicht die richterliche Inhaltskontrolle von AGB. Hierauf ist bei der Vertragsgestaltung zu achten und auf die Gefahr einer möglichen Rückabwicklung trotz Formheilung hinzuweisen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.10.2016, Ausgabe 41/2016)