Alleinige Unterschrift des Verwalters unterm Protokoll reicht

Die Teilungserklärung darf die Gültigkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Protokolls durch mehrere Personen abhängig machen. Ist in einer Versammlung nur der Verwalter anwesend, kann seine alleinige Unterschrift genügen. (BGH, Versäumnisurteil vom 25. September 2015, Az. V ZR 203/14)

DER FALL
Der Beklagte hielt die Mehrheit der Miteigentumsanteile und war auch Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf einer Eigentümerversammlung, auf der nur der Beklagte allein anwesend war, fasste er mehrere Beschlüsse. Darüber erstellte er ein Protokoll und unterschrieb es alleine. Andere Eigentümer klagten später darauf, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären, und beriefen sich dabei vor allem auf eine fehlerhafte Protokollierung. Die Teilungserklärung legt diesbezüglich fest, dass das Protokoll vom Verwalter und zwei weiteren Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel).

DIE FOLGEN
Der BGH stellt in seiner Entscheidung zunächst fest, dass die qualifizierte Protokollierungsklausel wirksam ist. Obwohl deren Voraussetzungen vorliegend jedoch nicht erfüllt wurden, hielt der BGH die vorgenommene alleinige Unterzeichnung für ausreichend, da die Klausel den Fall der alleinigen Durchführung einer Versammlung gerade nicht erfasse. Es handele sich vielmehr um eine planwidrige Regelungslücke, die nach den Grundsätzen der ergänzenden Auslegung zu schließen sei. Danach ist der hypothetische Wille zu erforschen und darauf abzustellen, welche Regelung die Eigentümer in diesem Fall getroffen hätten. Dies lasse nur den Schluss zu, dass die alleinige Unterschrift des Verwalters dem Protokollierungserfordernis genügt, wenn nur er in der Versammlung anwesend ist. Zum einen ergebe sich dies bereits aus der Teilungserklärung selbst, da diese von der Beschlussfähigkeit ausgeht, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, hier vereint in der Person des Verwalters, vertreten sind. Würde auch für diesen Fall die Protokollierungsklausel gelten, liefe es darauf hinaus, eine weitere faktische Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit zu schaffen – im Widerspruch zu der ausdrücklichen Regelung in der Teilungserklärung. Zum anderen könne auch aus dem Zweck der Klausel nichts anderes folgen, da mangels Anwesenheit gerade nicht der Ablauf der Versammlung durch die Unterschrift bestätigt werden kann.

WAS IST ZU TUN?
Der BGH bezog sich in dem Urteil auf eine Entscheidung aus dem Jahr 2012 (Urteil vom 30. März 2012, Az. V ZR 178/11) und bestätigt damit, dass eine qualifizierte Protokollierungsklausel grundsätzlich die Unterschriften von zwei verschiedenen Personen erfordert. Festzuhalten ist zudem, dass qualifizierte Protokollierungsklauseln wirksam sind, in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) jedoch alle Eventualitäten geregelt werden sollten. Anderenfalls kann eine Auslegung erfolgen, die möglicherweise nicht den Interessen aller Eigentümer entspricht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.5.2016, Ausgabe 21/2016)