Allgemeine Befreiung von Pflichten per Baulast ist unwirksam

27. April 2016

Baulasten sind nur wirksam, wenn sie inhaltlich bestimmt sind. Sie erlauben keine Abweichung von zwingenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften. (VGH Hessen, Beschluss vom 1. Dezember 2015, Az. 3 A 55/15.Z)

DER FALL
Die Bauordnungsbehörde ordnete die Beseitigung eines vom Kläger direkt an der Grenze seines Grundstücks errichteten Carports wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften an. Dagegen zog der Kläger vor Gericht und argumentierte, er sei an die Vorgaben der Bauordnung zu Grenzabständen nicht gebunden. Für sein Grundstück und das des Nachbarn bestehe eine sogenannte Vereinigungsbaulast. Deswegen sei baurechtlich von einem Baugrundstück auszugehen und ein Grenzabstand sei nicht einzuhalten.

DIE FOLGEN
Die Klage blieb in zwei Instanzen ohne Erfolg. Aus Sicht des VGH war die Baulasterklärung, die wortgleich für alle 24 Grundstücke im Baugebiet eingetragen worden war, inhaltlich unbestimmt und deshalb unwirksam. Es sei insbesondere nicht zu erkennen, für welchen konkreten Zweck die Baulast bestimmt gewesen sei. Zudem könne selbst eine wirksame Baulast nicht generell von der Pflicht zur Einhaltung des Bauordnungsrechts befreien. Unter Nachbarn könne durch Baulast auf Abwehrrechte nur verzichtet werden, soweit diese disponibel seien. Das sei u.a. nicht der Fall, wenn Abstandsflächenvorschriften auch dem Brandschutz oder der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse dienen.

WAS IST ZU TUN?
Baulasten sind ein in der Praxis häufig genutztes Instrument zur Überwindung von rechtlichen Hindernissen für die Realisierung eines Vorhabens. Eine entsprechende Einigung mit dem Grundstücksnachbarn vorausgesetzt, ermöglichen sie es beispielsweise, notwendige Zuwegungen und Leitungen über ein Nachbargrundstück zu führen oder rechtlich geforderte Parkplätze dort nachzuweisen. Auch vorgeschriebene Abstandsflächen von Gebäuden können unter bestimmten Voraussetzungen auf ein benachbartes Grundstück „verlagert“ werden. Der Einsatz von Baulasten und ihre Formulierung erfordern allerdings ein erhebliches Maß an Sorgfalt, das die Praxis oft vermissen lässt. Es ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die angestrebte Problemlösung tatsächlich „baulastfähig“ ist. Zwingende Vorgaben der Bauordnung oder eines Bebauungsplans können nicht durch Baulasten ausgehebelt werden. Im Text der Baulasterklärung muss zudem klar zum Ausdruck kommen, welche Verpflichtungen vom Eigentümer des belasteten Grundstücks konkret übernommen werden. Leider bietet die Eintragung einer Baulast in das behördliche Baulastenverzeichnis keine Garantie für die rechtliche Wirksamkeit. Deshalb sollten auch Immobilienkäufer eingetragene Baulasten kritisch prüfen, die für die Zulässigkeit bestehender Bauwerke und eventuell geplanter Änderungen relevant sind.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.4.2016, Ausgabe 16/2016)