Anerkenntnis künftiger Bebauungsplan-Festsetzungen ist riskant

20. August 2018

Erkennt ein Bauherr künftige Festsetzungen eines Bebauungsplans an, um eine Baugenehmigung zu erhalten, kann er sie in einem späteren Verfahren nicht mehr infrage stellen. (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Oktober 2017, Az. 8 S 1606/15)

DER FALL
Ein Unternehmen wollte einen Getränkemarkt in einem bereits vorhandenen Parkhaus einrichten und beantragte im Jahr 2012 einen Bauvorbescheid. Die Behörde sollte bestätigen, dass dieses Projekt planungsrechtlich zulässig sei. Sie erteilte den Vorbescheid aber nicht: Dazu wäre eine Befreiung vom aktuellen Bebauungsplan nötig, den sie mit Blick auf ihr Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht erteile. Das Unternehmen berief sich u.a. darauf, dass dieser aktuelle Bebauungsplan unwirksam und die Nutzungsänderung nach dem Vorgängerplan zulässig sei. Das Verwaltungsgericht und der Verwaltungsgerichtshof haben die Klage des Unternehmens abgewiesen.

DIE FOLGEN
Der VGH war zwar auch der Ansicht, dass der Bebauungsplan insgesamt unwirksam ist. Darauf konnte sich das klagende Unternehmen nach Auffassung des Gerichts aber nicht berufen. Denn sein Rechtsvorgänger hatte im Jahr 1999 die für das Grundstück relevanten Festsetzungen des (damals künftigen) Bebauungsplans nach § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB anerkannt. Im Verhältnis zwischen dem Kläger und der beklagten Gemeinde war daher im Ergebnis der eigentlich unwirksame Bebauungsplan maßgeblich. Die Behörde war deshalb nicht dazu verpflichtet, dem Unternehmen eine Befreiung zu erteilen.

WAS IST ZU TUN?
Nach § 33 Abs. 1 BauGB kann ein Vorhaben, das bislang planungsrechtlich (möglicherweise) unzulässig ist, im Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplan zugelassen werden. Dann muss der Bauherr aber die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans für sich und seine Rechtsnachfolger anerkennen. Das bietet Bauherren die Möglichkeit, ihr Vorhaben schneller zu realisieren, weil für das Projekt das Inkrafttreten des künftigen Bebauungsplans vorgezogen wird. Allerdings ist zu bedenken, dass ein solches Anerkenntnis den planungsrechtlichen Status des Grundstücks festlegt. Auch bei künftigen Projekten ist der jeweilige Grundstückseigentümer an dieses Anerkenntnis gebunden. Das gilt nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs selbst dann, wenn der Bebauungsplan, auf den sich das Anerkenntnis bezieht, unwirksam ist und das Vorhaben nach dem Vorgängerplan oder § 34 BauGB an sich zulässig wäre. Bauherren sollten daher gerade in Fällen, in denen es lediglich zweifelhaft ist, ob ihr Projekt planungsrechtlich zulässig ist, die Festsetzungen eines künftigen Bebauungsplans nicht vorschnell anerkennen. Denn ansonsten können sie und ihre Rechtsnachfolger sich später nicht mehr darauf berufen, dass ihr neues Vorhaben nach dem älteren Planungsrecht zulässig wäre.

(Quelle: Immobilien Zeitung 26.7.2018, Ausgabe 30/2018)