Anfechtungsfrist für Vormerkungen startet mit Antragstellung

Auch Vormerkungen, die nur künftige Ansprüche sichern, gelten mit dem Zeitpunkt der Antragstellung als vorgenommen, sofern die Entstehung des Anspruches nur noch vom Willen des künftigen Anspruchsinhabers abhängt. (BGH, Urteil vom 25. März 2021, Az. IX ZR 70/20)

Der Fall
Der Schuldner und damalige Eigentümer unterbreitete seinen Eltern, den Klägern in diesem Rechtsstreit, im November 2012 ein unbefristetes, unwiderrufliches Kaufvertragsangebot über ein Grundstück. Als Gegenleistung für den Erwerb sollten die Eltern Grundschulden übernehmen. Zur Sicherung des Anspruchs wurde im selben Jahr eine Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen. Im Dezember 2014 nahmen die Eltern dann das Kaufvertragsangebot mit notarieller Urkunde an. Gegen den Sohn und früheren Eigentümer haben Gläubiger einen titulierten Zahlungsanspruch aus einer Schadenersatzklage vom Oktober 2014. Zur Sicherung dieses Anspruchs ließen sie im April 2015 eine Zwangssicherungshypothek auf seinem Grundstück eintragen. Im Oktober 2015 wurden die Eltern des Schuldners als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Sie verklagten die Gläubiger und wollten damit erreichen, dass diese die Löschung der Zwangssicherungshypothek bewilligen. Im Juni 2018 erklärten die Gläubiger mit einer Widerklage, dass sie die Auflassungsvormerkung und die Auflassung anfechten.

Die Folgen
Ohne Erfolg! Die Gläubiger haben die Auflassungsvormerkung und die Auflassung nicht rechtzeitig angefochten. Denn die Anfechtungsfrist von vier Jahren gemäß § 4 I AnfG war bereits abgelaufen. Die Anfechtungsfrist beginnt entsprechend § 8 II 2 AnfG auch bei einem künftigen Anspruch auf unentgeltliche Grundstücksübertragung nicht erst mit der Auflassung, sondern bereits mit dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung. Laut BGH ist diese Regelung auch uneingeschränkt bei unentgeltlichen Grundgeschäften anwendbar, sofern die Entstehung des Anspruchs – wie es hier der Fall war – nur noch vom Willen des künftigen Anspruchsinhabers abhängt. Da der Antrag auf Eintragung der Vormerkung bereits Ende 2012 gestellt wurde, konnte die Anfechtung lediglich innerhalb der Vierjahresfrist bis Ende 2016 wirksam erklärt werden.

Was ist zu tun?
Sind Vormerkungen in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, ist für die Geltendmachung von Anfechtungsrechten nach dem Anfechtungsgesetz auf den Antrags- bzw. spätestens den Eintragungszeitpunkt zu achten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass aus Grundbuchauszügen nur der Eintragungszeitpunkt entnommen werden kann und der Antragszeitpunkt beim Grundbuchamt erfragt werden muss. Somit ist insbesondere Gläubigern zu empfehlen, das Grundbuch gründlich auszuwerten, um eine Anfechtung rechtzeitig innerhalb der Vierjahresfrist des § 4 AnfG geltend zu machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.7.2022, Ausgabe 30/2022)