Ankündigung von Betriebskosten ändert die Vereinbarung

28. November 2014

Mietrecht. Die Übermittlung einer Abrechnung mit neuen Betriebskostenpositionen stellt nach Vorankündigung über deren Umlage ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar.

BGH, Urteil vom 9. Juli 2014, Az. VIII ZR 36/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 46, 20.11.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Beklagten sind Mieter einer Eigentumswohnung der klagenden Vermieterin. Der Mietvertrag sieht vor, dass die Mieter anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Heizung und Nebenkosten zu tragen haben. Im Streit stehen diverse Betriebskosten, deren Umlage im Vertrag nicht ausdrücklich vereinbart war. Nachdem die Beklagten die Kosten der umstrittenen Positionen jahrelang vorbehaltlos getragen hatten, beanstandeten sie 2012 erstmals die Abrechnung und zahlten sie nicht. Die klageweise Geltendmachung dieser Betriebskosten durch die Vermieterin scheiterte vor AG und LG, die entschieden, dass die Beklagten keine Zahlung auf nicht als umlagefähig vereinbarte Kosten zu leisten haben. Diese Beurteilung hielt der rechtlichen Nachprüfung des BGH nicht stand.

DIE FOLGEN

Entscheidend war hier, dass das LG den Vortrag der Vermieterin, eine Änderung der Betriebskosten den Mietern jeweils vorab telefonisch oder schriftlich mitgeteilt zu haben, nicht berücksichtigt hatte. Der BGH sieht in einer solchen Ankündigung und der folgenden Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, ein Angebot zur Änderung der Vereinbarung über die Betriebskostenumlage. Der BGH knüpft mit der Entscheidung an seine bisherige Rechtsprechung an, wonach eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung ein Verhalten der einen Vertragspartei voraussetzt, das aus Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Grundsätzlich bewertet der BGH damit eine Vorankündigung durch den Vermieter als ein Verhalten von solcher Qualität.

WAS IST ZU TUN?

Gerade langlaufende Mietverträge machen eine Dynamisierung von Betriebskosten notwendig. Mit diesem Urteil hat der BGH eine dahingehende Möglichkeit zur Anpassung des Mietvertrags aufgezeigt. Für den Mieter heißt es, eine Betriebskostenabrechnung immer genau zu prüfen. Denn auch aus jahrelanger Begleichung nicht umlagefähiger Betriebskosten folgt kein Vertrauensschutz für den Vermieter. Das gilt auch, wenn der Vermieter von Mietbeginn an jahrelang nicht über Betriebskostenvorauszahlungen abrechnet; dies allein stellt noch keine auf Vertragsänderung gerichtete Willensbetätigung des Vermieters dar, er kann es dann dennoch künftig tun. Obschon der BGH aufgezeigt hat, dass eine gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag keine Voraussetzung für die Umlegung neuer Betriebskosten ist, ist dem Vermieter ein entsprechender Vertragspassus anzuraten. Insofern schafft eine Regelung Rechtssicherheit, nach der der Vermieter bei Erhöhung oder Neueinführung umlagefähiger Betriebskosten berechtigt ist, diese gemäß der gesetzlichen Vorschriften umzulegen.