Anspruch auf Mithilfe bei der Löschung einer Baulast

23. Februar 2015

Der Eigentümer eines durch Baulast belasteten Grundstücks hat einen Anspruch gegen den Eigentümer des durch diese begünstigten Grundstücks, dass dieser gegenüber der Bauaufsichtsbehörde an einer Löschung der Baulast mitwirkt.

OLG Köln, Urteil vom 4. September 2014, Az. 7 U 46/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 7, 19.02.2015, Seite 12)

DER FALL

Der Käufer eines Grundstücks, für das eine Baulast eingetragen war, klagte gegen den Eigentümer des von der Baulast begünstigten Grundstücks, der zugleich der Verkäufer des belasteten Grundstücks war. Er beantragte, diesen zu verpflichten, „die Löschung … der Baulast … zu bewilligen“. Der Verkäufer hatte auf Basis einer Vollmacht aus dem Kaufvertrag eine Baulast über eine Zufahrtsstraße auf dem verkauften Grundstück eintragen lassen. Die Vollmacht aber erlaubte nur, „alle für die Realisierung des Gesamtbauvorhabens erforderlichen Baulasten“ zu bestellen. Bereits bei Bestellung der Baulast war diese jedoch nicht erforderlich.

DIE FOLGEN

Das OLG urteilte, dass der Verkäufer verpflichtet ist, alles Erforderliche zu tun, um den Verzicht auf die Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde zu erreichen. Denn der Verkäufer hatte die Vollmacht aus dem Kaufvertrag missbraucht und kommt auf diese Weise seiner Schadenersatzpflicht nach. Die Baulast unterliegt zwar nicht der Dispositionsbefugnis der Grundstückseigentümer. Somit richtet sich der öffentlich-rechtliche Anspruch des Eigentümers des belasteten Grundstücks auf Löschung der Baulast gegen die Bauaufsichtsbehörde, welche dies in den Händen hat. Nach dem Urteil des OLG Köln muss sich deshalb die zivilrechtliche Klage gegen den Eigentümer des begünstigten Grundstücks auf die Vornahme aller erforderlichen Handlungen gegenüber der Behörde richten, um die Baulast zum Erlöschen zu bringen. In dem entsprechenden Verwaltungsverfahren der Bauaufsichtsbehörde erfolgt eine Beteiligung des Eigentümers des von der Baulast begünstigten Grundstücks. Beteiligt sich dieser nicht an diesem Verfahren, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks diese zur Blockade missbrauchte, unterlassene Mitwirkung mittels einer Klage vor dem Zivilgericht beseitigen.

WAS IST ZU TUN?

Wegen der Vermengung von zivil- und öffentlich-rechtlichen Pflichten gilt: Neben der Baulast sollte zwischen den Grundstückseigentümern eine inhaltsgleiche Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden, um die Baulast zivilrechtlich abzusichern. Dabei sollte eine Mitwirkungsverpflichtung des Eigentümers des begünstigten Grundstücks bei der Löschung der Baulast und der Grunddienstbarkeit vereinbart werden. Bestehen beim Kauf einer Immobilie keine solchen Abreden hinsichtlich der Baulast auf dem Grundstück, sind für den Käufer damit erhebliche Unsicherheiten verbunden. Denn die Nutzung kann eingeschränkt sein, wenn er keine Löschung dieser Baulast erreicht. In Bayern und Brandenburg, die keine Baulast kennen und stattdessen Dienstbarkeiten zur öffentlich-rechtlichen Absicherung nutzen, besteht diese Problematik nicht.