Anspruch nicht vererblich? Vormerkung ist zu löschen

19. Dezember 2013

Eine Auflassungsvormerkung, die einen nicht übertragbaren und unvererblichen Anspruch sichert, erlischt mit dem Tod des Gläubigers und kann nicht mehr wiederverwendet werden. Sie ist auf Antrag des Grundstückseigentümers zu löschen, wenn dieser den Tod des Gläubigers nachweist.

BGH, Beschluss vom 21. März 2013, Az. V ZB 74/12, (Quelle: Immobilien-Zeitung, Nr. 47, 28.11.2013, Seite 12)

Der Fall

Der Antragsteller wurde aufgrund eines Übergabevertrags Grundstückseigentümer. Der Übergabevertrag beinhaltete eine bedingte Verpflichtung auf Rückübertragung, die als nicht übertragbar und als nicht vererblich vereinbart wurde. Der Anspruch auf Rückübertragung wurde durch eine Auflassungsvormerkung gesichert. Nach dem Tod des Rückübertragungsgläubigers beantragte der Antragsteller die Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung. Das Grundbuchamt lehnte die Löschung ab, da die Vormerkung grundsätzlich auch einen anderen als den ursprünglich gesicherten Anspruch sichern könne.

Die Folgen

Der BGH entschied, dass die zur Sicherung eines nicht übertragbaren und nicht vererblichen Anspruchs bestellte Auflassungsvormerkung keinen anderen Anspruch mehr sichern kann. Sie ist auf Antrag des Grundstückseigentümers zu löschen, wenn dem Grundbuchamt der Tod des Gläubigers nachgewiesen wird. Der nicht übertragbare und unvererbliche Anspruch erlischt mit dem Tod des Gläubigers. Wegen der Akzessorietät der eingetragenen Auflassungsvormerkung zu dem gesicherten Anspruch wird das Grundbuch falsch und die Auflassungsvormerkung, die der Sicherung des erloschenen Anspruchs diente, ist zu löschen.

Was ist zu tun?

Ausnahmen bestätigen die Regel: Grundsätzlich kann eine Auflassungsvormerkung wieder „aufgeladen“ werden und einen anderen als den ursprünglich vereinbarten Anspruch sichern. Voraussetzung ist nur, dass Anspruch, Eintragung und Bewilligung kongruent sind. So lassen sich nach Aufhebung eines Kaufvertrags die Kosten für eine erneute Vormerkungseintragung sparen, sofern der Kaufgegenstand und die Parteien identisch bleiben. Ein Grundstückseigentümer hat deshalb nicht ohne weiteres eine Möglichkeit, eine Auflassungsvormerkung zu löschen – insbesondere genügt der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt nicht, dass der zu sichernde Anspruch erloschen ist. Einzige Ausnahme nach BGH: Die Auflassungsvormerkung sichert einen nicht übertragbaren und unvererblichen Anspruch und der Tod des Gläubigers dieses Anspruchs ist nachgewiesen; hier fehlt es an der Kongruenz. In der Praxis kommt, sofern die vorstehende Ausnahme nicht greift, der Berücksichtigung von Löschungsmöglichkeiten bei der Bestellung einer Auflassungsvormerkung besondere Bedeutung zu. Etwa für den Fall der Anfechtung, des Rücktritts oder der Unwirksamkeit eines Kaufvertrags sollte der Käufer bereits eine Löschungsbewilligung erteilen oder den Notar bevollmächtigen, die Löschung zu bewilligen.