Anzahl an Wohnungen kann ein Grundzug der Planung sein

11. August 2022

Die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden kann ein Grundzug der Planung sein, für die keine Befreiung erteilt wird.
(OVG Lüneburg, Beschluss vom 11. März 2022, Az. 1 LA 95/21)

Der Fall
Der Eigentümer eines mit einem Doppelhaus bebauten Grundstücks plante den Bau von Gebäuden mit vier Wohneinheiten. Für dieses Grundstück setzt der Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet mit Doppelhäusern fest, wobei pro Wohngebäude maximal zwei, pro Doppelhaushälfte maximal eine Wohneinheit zulässig sein sollen. Der Eigentümer beantragte eine Befreiung davon, die ihm allerdings versagt wurde. Sein Widerspruch wurde ebenso abgewiesen wie die Klage vor dem VG Osnabrück. Auch mit seinem Antrag auf Zulassung der Berufung bleibt der Bauherr erfolglos.

Die Folgen
Das OVG bestätigt: Eine Befreiung zum Bau von Häusern mit vier Wohneinheiten ist nicht zu erteilen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann zwar von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden. Dabei dürfen die Grundzüge der Planung aber nicht berührt werden. Entscheidend ist, ob ein Vorhaben zwar ausnahmsweise den Planfestsetzungen widerspricht, sich aber dennoch mit den planerischen Vorstellungen in Einklang bringen lässt oder dem Grundkonzept grundsätzlich nicht zuwiderläuft. Das wäre der Fall, wenn das Projekt von der zugrunde liegenden Konzeption nicht getragen wird und die Abweichung merklich ins Gewicht fällt. Entscheidend ist der planerische – auch politische – Wille der Gemeinde und das Gewicht der entsprechenden Festsetzung, von der befreit werden soll. Dass hier ein Haus mit vier Wohneinheiten gebaut werden sollte, stellte nach Einschätzung der Gerichte einen so tiefen Eingriff in das planerische Grundkonzept dar, dass es sich nicht nur um eine untergeordnete Abweichung handelt und somit eine Befreiung nicht zu erteilen war.

Was ist zu tun?
Entscheidungen zu Ausnahmen und Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans sind immer mit Unsicherheiten belastet, eröffnen sie doch Verwaltung und Gerichten einen Einschätzungs- und Bewertungsspielraum. Bevor ein Bauherr eine Befreiung beantragt, sollte er intensiv die Frage prüfen, was die Grundzüge der jeweiligen Planung sind, welches Gewicht die jeweiligen Festsetzungen hat, von denen abgewichen werden soll, und wie tief bzw. in welcher Tragweite die beantragte Befreiung in das planerische Konzept eingreift. Eine solche Prüfung sollte am Anfang eines Befreiungsantrags stehen. Dies zeigt nicht zuletzt der vorliegende Fall: Hier hatte der Antragsteller nämlich die Wohngebäude mit den vier Wohneinheiten bereits errichtet, bevor er eine Befreiung beantragte. Dass ihm die Befreiung nun versagt wurde, lässt befürchten, dass er die Wohngebäude zurückbauen muss.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.8.2022, Ausgabe 31/2022)