Arglist des Mitverkäufers wird anderen nicht zugerechnet
Grundstücksrecht: Das arglistige Verschweigen eines Mangels durch einen Mitverkäufer hindert denjenigen Verkäufer, der nicht arglistig gehandelt hat, nicht daran, sich gegenüber dem Käufer auf einen Gewährleistungsausschluss zu berufen. (OLG Saarland, Urteil vom 17. Juni 2015, Az. 2 U 84/13)
DER FALL
Der Käufer erwarb von den Verkäufern ein bebautes Grundstück. Der Grundstückskaufvertrag sah einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vor. Später stellte sich heraus, dass das bebaute Grundstück aufgrund der Schieflage einer Stützmauer einen Mangel aufwies. Diesen Mangel hatte einer der beiden Mitverkäufer dem Käufer arglistig verschwiegen. Der Käufer machte in der Folge Gewährleistungsrechte geltend. Er verwies darauf, dass der vereinbarte Gewährleistungsausschluss aufgrund der Arglist unwirksam sei. Die Vorinstanz gab dem Kläger Recht. Das OLG Saarland hingegen wies die Klage gegen den nicht arglistigen Mitverkäufer ab, der selbst keine Kenntnis von dem Mangel hatte.
DIE FOLGEN
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss ist unwirksam, wenn der Verkäufer gegenüber dem Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 Alt. 1 BGB). In der Konsequenz ist der Verkäufer zur Offenbarung verborgener Mängel verpflichtet, wenn diese für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung sein können. Umstritten ist, ob ein Gewährleistungsausschluss greift, wenn nur einer von mehreren Verkäufern arglistig handelt. Das OLG Saarland entschied, dass jeder für sich arglistig gehandelt haben müsse. Auch dürfe die Arglist eines Mitverkäufers dem anderen Mitverkäufer nicht zugerechnet werden. Damit greife der Gewährleistungsausschluss zumindest zugunsten des unwissenden Mitverkäufers.
WAS IST ZU TUN?
Die Frage eines Gewährleistungsausschlusses bei arglistigen und unwissenden Verkäuferparteien bleibt umstritten. Hier wird der BGH das letzte Wort haben, da die Klage nun in Karlsruhe anhängig ist. Bis dahin sollten Verkäufer achtsam bleiben, falls gemeinsam mit weiteren Verkäuferparteien Grundstücksveräußerungen vorgenommen werden. Um nicht Gefahr zu laufen, für das Handeln eines Mitverkäufers einstehen zu müssen, ist dies bei der Gestaltung des Grundstückskaufvertrags zu berücksichtigen. Zusätzlich sollte das Innenverhältnis mehrerer Mitverkäufer vertraglich geregelt sein, sodass ein arglistig handelnder Mitverkäufer den anderen von eintretenden Schäden freizuhalten hat. Grundstückskäufer sind in jedem Falle gut beraten, wenn sie vertraglich festhalten, dass die positive Kenntnis und die fahrlässige Unkenntnis eines Mitverkäufers auch dem anderen Mitverkäufer zugerechnet werden. Wichtig ist der Maßstab der fahrlässigen Unkenntnis, da positive Kenntnis im Einzelfall nur schwer nachzuweisen ist. Gelingt dem Käufer dies nicht, so gehen seine ihm zustehenden Gewährleistungsrechte im Mangelfall ins Leere.
(Quelle: Immobilien Zeitung 22.10.2015, Ausgabe 42/2015)