Auch 3% weniger Mietfläche kann zu Mietminderung führen

15. Februar 2021

Auch Flächenabweichungen von weniger als 10% berechtigen den Mieter zur Mietminderung. Er muss aber nachweisen können, dass er die Räume wegen der Abweichung nicht wie vereinbart nutzen kann. (BGH, Urteil vom 25. November 2020, Az. XII ZR 40/19)

DER FALL
Der Kläger hatte Flächen zum Betrieb eines Ballettstudios gemietet, die laut Vertrag eine Größe von „ca. 300 m²“ haben sollten. Tatsächlich waren die Flächen aber nur 290 m² groß, weil der Vermieter vor der Übergabe noch Umbauten vorgenommen hatte. Der Mieter klagte daraufhin auf Feststellung, dass die Miete um 10% gemindert sei. Er verwies darauf, dass er wegen der kleineren Fläche vier Schüler weniger unterrichten könne, was seine Einnahmen reduziere. Der Vermieter argumentierte, dass keine verbindliche Flächengröße vereinbart worden sei, weil der Vertrag nur eine unverbindliche ungefähre Größenangabe enthalte. Auch wäre die Mietsache nicht mangelhaft, weil die Flächenabweichung weniger als 10% betrage.

DIE FOLGEN
Der BGH ging in seiner Entscheidung zunächst davon aus, dass die Parteien trotz der „ca.-Angabe“ im Mietvertrag eine Flächengröße von 300 m² verbindlich vereinbart haben. Zudem stellte das Gericht klar, dass auch Flächenunterschreitungen von weniger als 10% einen Mangel der Mietsache darstellen. Trotzdem lehnte es die geforderte Minderung ab. Denn der Mieter hatte nicht hinreichend nachgewiesen, dass die Flächenabweichung die vereinbarte Nutzung der Flächen beeinträchtigt. Eine solche Gebrauchsbeeinträchtigung wird zugunsten des Mieters vermutet, wenn die Flächenabweichung 10% oder mehr beträgt. Hier aber war die Flächenunterschreitung geringer, nämlich rund 3%. In solchen Fällen muss der Mieter die Beeinträchtigung konkret belegen. Die rein abstrakte Behauptung des Klägers, dass er weniger Schüler unterrichten kann als geplant, reicht nicht aus.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung belegt einmal mehr, dass bei Flächenangaben in Mietverträgen Sorgfalt geboten ist. Auch geringfügige Flächenabweichungen stellen einen (Sach-)Mangel der Mietsache dar, der Gewährleistungsansprüche des Mieters auslösen kann. Bei der 10%-Grenze handelt es sich nicht um eine Bagatellgrenze, sondern „nur“ um eine Beweisregelung: Bei Flächenunterschreitungen von weniger als 10% muss der Mieter eine Gebrauchsbeeinträchtigung nachweisen, bei einer Flächenunterschreitung von 10% oder mehr wird eine solche Beeinträchtigung zu seinen Gunsten vermutet. Es ist dann Sache des Vermieters nachzuweisen, dass diese Vermutung falsch ist. Hat der Mieter die Flächenunterschreitung und die Gebrauchsbeeinträchtigung nachgewiesen oder wird diese zu seinen Gunsten vermutet, kann der Vermieter die Minderung nur abwenden, indem er nachweist, dass die Beeinträchtigung unerheblich ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.2.2021, Ausgabe 6/2021)