Auch alte Preisklauseln sind schwebend wirksam

Mietrecht. Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14. September 2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam.

BGH, Urteil vom 13. November 2013, Az. XII ZR 142/12 (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 2, 16.01.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Parteien schlossen vor Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes (PrKG) einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren nebst einer Option für den Pächter. Der Vertrag enthielt eine zulässige Wertsicherungsklausel. Nach den schriftlichen Vereinbarungen sollte der Verpächter einzelne Nebenkosten selbst zahlen und dem Pächter in Rechnung stellen, alle übrigen Nebenkosten sollte der Pächter direkt an die Versorgungsunternehmen zahlen. In der Folgezeit einigten sich die Parteien mündlich dahingehend, dass die gesamten Nebenkosten in Form einer Vorauszahlung an den Verpächter zu zahlen sind. Der Verpächter macht im Klageweg rückständige Pachtzinsforderungen aufgrund der Wertsicherungsklausel geltend.

DIE FOLGEN

Die nachträgliche mündliche Vereinbarung der Nebenkostenzahlung stellt eine wesentliche Änderung des Pachtvertrags und damit einen Schriftformverstoß dar. Da dieser zur vorzeitigen Kündbarkeit führt und somit die für eine Wertsicherungsklausel erforderliche zehnjährige Vertragslaufzeit nicht gewährleistet ist, „infiziert“ er wirksame Wertsicherungsklauseln. Entgegen der Meinung der Vorinstanz gilt laut BGH auch für Altverträge der im neuen Gesetz enthaltene Grundsatz der „schwebenden Wirksamkeit“ des § 8 PrKG. Danach tritt die Unwirksamkeit erst mit der rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung ein. Dass dies auch bei vor Geltung des PrKG vereinbarten Wertsicherungsklauseln so ist, sei schon deshalb geboten, weil es bei dem alten Zustand der schwebenden Unwirksamkeit nicht bleiben kann. Denn das neue Recht kennt kein Genehmigungsverfahren mehr, das einer schwebend unwirksamen Klausel zur Wirksamkeit verhelfen könnte.

WAS IST ZU TUN?

Die Entscheidung des BGH hat die durch die Entscheidung der Vorinstanz entstandene Rechtsunsicherheit bei Immobilientransaktionen beseitigt (vgl. „Schriftformverstoß kippt Wertsicherungsklausel“, IZ 44/13). Zwar ist im Rahmen einer rechtlichen Due Diligence bei Immobilientransaktionen nach wie vor auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform zu achten: Ein Verstoß bedeutet nicht nur die Möglichkeit der vorfristigen Kündigung, sondern infiziert auch die Wertsicherungsklausel. Es besteht aber nicht mehr die Gefahr, dass durch Wertsicherungsklauseln sich ergebende Erhöhungsbeträge zurückverlangt werden können. Eine solche Mietsenkung ist erst nach rechtskräftigem Feststellungsurteil, und dann auch nur für die Zukunft möglich. Dass sich der Vermieter seriöserweise auch gegen eine an sich „unzulässige“ Klausel wehren kann, hat der BGH bestätigt: Er hat ausdrücklich offen gelassen, ob das PrKG mangels nationaler Gesetzgebungszuständigkeit verfassungskonform ist.