Auch bei Schließung im Lockdown ist die volle Miete fällig

Dass eine Gaststätte aufgrund von behördlichen Anordnungen wegen der Corona-Pandemie schließen muss, ist kein Grund zur Mietminderung. (OLG Frankfurt, Urteil vom 17. September 2021, Az. 2 U 18/21)

Der Fall
Die Klägerin ist Mieterin und Betreiberin eines Sushi-Restaurants in Frankfurt am Main. Aufgrund einer coronabedingten Schließung konnte sie ihr Restaurant zeitweise nicht betreiben. Deshalb begehrte die Wirtin die Feststellung, dass sie aufgrund der behördlichen Einschränkungen während der Covid-19-Pandemie nur den herabgesetzten Mietzins schuldet. Das Landgericht wies die Klage ab. Es begründete die Entscheidung damit, dass die behördlich angeordnete Schließung keinen Mangel der Mietsache darstellt und dass die Voraussetzungen für eine Anpassung des Vertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nicht vorliegen. In der Berufungsinstanz bestätigte das Oberlandesgericht die volle Mietzahlungspflicht.

Die Folgen
Die behördliche Schließungsanordnung hat nicht zur Folge, dass die Tauglichkeit der Mieträume gemindert ist, stellt das OLG Frankfurt am Main fest. Mietminderungsansprüche sind unbegründet, ein Mietmangel sowie eine Unmöglichkeit liegen nicht vor. Da der Betrieb betroffen ist, trägt der Mieter das alleinige Verwendungsrisiko. Die Restaurantbetreiberin kann auch nicht wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) eine Herabsetzung der Miete verlangen. Erforderlich ist nämlich, dass ein Festhalten am Mietvertrag zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis für die Klägerin führt. Dies ist aber hier nicht feststellbar, da es der Restaurantbetreiberin – unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – weiterhin zumutbar ist, am unveränderten Mietvertrag festzuhalten. Zudem erklärt das Oberlandesgericht, dass jeder Mieter gehalten ist, zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um Verluste zu verringern. Das können etwa Außerhausverkäufe oder eine Änderung des Geschäftskonzepts sein. Das Zivilrecht ist dagegen nicht dazu berufen, einen gesamtgesellschaftlichen Lastenausgleich herzustellen (vgl. auch „Keine Pauschallösung im Corona-Mietenstreit“).

Was ist zu tun?
Die Entscheidung des OLG Frankfurt bestätigt die bisherige, weitgehend übereinstimmende Rechtsprechung: Der Mieter muss ausreichend darlegen, dass es ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unzumutbar ist, an dem unveränderten Mietvertrag festzuhalten. Denn der Mieter ist grundsätzlich dazu gehalten, ihm zumutbare Maßnahmen zu ergreifen und etwa auf Rücklagen zurückzugreifen oder Änderungen seines bisherigen Geschäftskonzepts zu prüfen. Andernfalls hat der Mieter die volle Miete zu entrichten. Es ist nicht Aufgabe des Vermieters, einen Teil der gesamtgesellschaftlichen Lasten zu tragen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.12.2021, Ausgabe 50/2021)