Auch das Heimbüro bleibt beim Eigenheimverkauf steuerfrei

Der Gewinn aus dem Verkauf selbstgenutzten Wohnungseigentums nach weniger als zehn Jahren ist auch dann komplett steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer abgesetzt wurden. (FG Köln vom 20. März 2018, Az. 8 K 1160/15 (Revison anhängig, Az. IX R 11/18))

DER FALL
Ein Lehrerpaar erwarb 2003 eine Eigentumswohnung, wohnte darin und verkaufte sie 2012 mit deutlichem Gewinn. Der Lehrer hatte zuvor Werbungskosten für ein Arbeitszimmer geltend gemacht, dessen Fläche ca. 19% der Wohnung entsprach. Das Finanzamt setzte anteilig für das Arbeitszimmer Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn fest, denn die Wohnung wurde keine zehn Jahre gehalten. Bei weniger als zehn Jahren Haltefrist fällt keine Einkommensteuer an, wenn die Immobilie ausschließlich oder zumindest die beiden Kalenderjahre vor dem Verkauf selbst bewohnt wird. Beide Ausnahmen hätten bei dem Arbeitszimmer nicht vorgelegen, so das Finanzamt. Daraufhin sagte der Lehrer, er hätte seit Anfang 2010 in einem Bett im Arbeitszimmer geschlafen, deshalb sei es in den zwei Jahren vor dem Verkauf als Wohnraum genutzt worden. Er korrigierte seine Einkommensteuererklärungen und strich die Werbungskosten. Das Finanzamt setzte dennoch Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn fest, denn das Zimmer sei weiterhin auch beruflich genutzt worden.

DIE FOLGEN
Das Finanzgericht gab dem Lehrer Recht – entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung. Im Rahmen der Überschusseinkünfte ist das Arbeitszimmer kein selbstständiges Wirtschaftsgut, weil man es nicht unabhängig von den anderen Teilen der Wohnung veräußern kann. Die ausschließliche Nutzung für Wohnzwecke ist nicht im Sinne von „räumlich ausschließlich“ zu verstehen, sondern zeitlich: Es muss eine zusammenhängende und ununterbrochene Wohnnutzung vorliegen. Dass 19% der Wohnung beruflich genutzt wurden, ist unschädlich. Denn ein häusliches Arbeitszimmer wird weder bei den Gewinn- noch bei den Überschusseinkünften dem steuerlich relevanten Bereich zugeordnet. Es besteht vielmehr ein generelles Abzugsverbot, das nur ausnahmsweise durchbrochen wird. Diese Regel kann bei den Veräußerungsgewinnen nicht umgekehrt werden.

WAS IST ZU TUN?
Unternehmen fordern ihre Mitarbeiter zunehmend auf, im Homeoffice zu arbeiten. Das Urteil betrifft damit nicht nur das seit Dekaden streitige Lehrerarbeitszimmer. Denn nach der Auffassung der Finanzverwaltung würde jede Nutzung eines Raumes als Homeoffice zu einer Besteuerung führen, unabhängig davon, ob es in der Einkommensteuererklärung auftaucht. Wenn man den Gedanken zu Ende verfolgt, müsste das Finanzamt bei einer Veräußerung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist immer prüfen, ob berufliche Tätigkeiten in der Wohnung ausgeführt wurden. Homeoffice würde plötzlich zur Steuerfalle, wenn das Eigenheim kurzfristig verkauft werden muss. Es bleibt die Revisionsentscheidung abzuwarten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.6.2018, Ausgabe 26/2018)