Auch eine GbR kann wegen Eigenbedarf kündigen

26. Juni 2017

Eine teilrechtsfähige GbR kann ein Mietverhältnis kündigen und sich dabei auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen. (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15)

DER FALL
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das an die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und derzeitige Vermieterin, verkauft wurde. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit den Beklagten fristgerecht mit der Begründung, die Tochter eines ihrer Gesellschafter benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen. Die Räumungsklage hat Erfolg.

DIE FOLGEN
Die GbR kann sich auf Eigenbedarf ihres Gesellschafters berufen, obwohl der Kündigungstatbestand (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nach seinem Wortlaut nur auf natürliche Personen zutrifft. Die GbR ist erst durch höchstrichterliche Entscheidung teilrechtsfähig geworden, was zur Konsequenz hat, dass anstelle ihrer einzelnen Mitglieder die Gesellschaft selbst jetzt Vertragspartnerin und Vermieterin ist. §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist aber analog anwendbar, weil das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und es sich um einen vergleichbaren Sachverhalt handelt. Die Regelungslücke ist erst durch die Erlangung der Teilrechtsfähigkeit entstanden. Zuvor stellte sich das Problem nicht, da alle Gesellschafter in ihrer Mehrheit als Personen gemeinsam Vermieter waren. Die unbemerkte Regelungslücke ist aufgetreten, weil die Teilrechtsfähigkeit der GbR bei der Reform des Mietrechts nicht berücksichtigt worden ist. Sie wurde der GbR erst nach der Gesetzesbegründung der Mietrechtsreform höchstrichterlich zugestanden.

WAS IST ZU TUN?
Der Gesetzgeber wollte bei der Reform gegenüber den bisher geltenden Regelungen zur Kündigung nichts ändern. Dies hat er indirekt bestätigt, indem er 2013, in Kenntnis der Teilrechtsfähigkeit der GbR, den § 577 a Abs. 1 a BGB einfügte. Danach wurde einer GbR oder einer Miteigentümergemeinschaft in bestimmten Fällen für drei bzw. teilweise für zehn Jahre ab Veräußerung die Möglichkeit genommen, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen. Obwohl der Gesetzgeber hier die Rechte der GbR verkürzt hat, hat er die Eigenbedarfskündigung nicht ausgeschlossen. Nach der BGH-Rechtsprechung können sich höher organisierte Personengesellschaften, etwa eine OHG oder KG, ebenso wie juristische Personen nicht auf Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen. Soweit im gleichen Haus oder in der Umgebung freie oder frei werdende Wohnungen des Vermieters existieren, müssen diese dem gekündigten Mieter ersatzweise angeboten werden, sicherheitshalber auch dann, wenn sie einen anderen Zuschnitt haben. Versäumt es der Vermieter, solche Wohnungen anzubieten, können Schadenersatzansprüche des Mieters entstehen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.6.2017, Ausgabe 25/2017)