Auch eine Mieterhöhung von 1,5% bedarf der Schriftform

Mietrecht: Die Änderung der Miethöhe ist immer eine dem Schriftformerfordernis unterliegende wesentliche Vertragsänderung. Vereinbarungen zu Um- und Ausbauarbeiten und darüber, wer deren Kosten trägt, unterliegen im Zweifel ebenfalls der Schriftform. (BGH, Urteil vom 25. November 2015, Az. XII ZR 114/14)

DER FALL

Die klagenden Mieter hatten von den beklagten Eigentümern Räume in zwei Geschossen zum Betrieb einer Zahnarztpraxis angemietet. Knapp acht Monate nach dem Vertragsabschluss vereinbarten die Mieter mit dem Vermieter mündlich, dass die monatliche Miete in Höhe von bisher 1.350 Euro künftig um 20 Euro erhöht wird, und vermerkten dies auf ihrem Mietvertragsexemplar. Es erfolgten Umbaumaßnahmen wie ein Deckendurchbruch und der Einbau einer Verbindungstreppe zwischen den beiden Geschossen, deren Kosten die Mieter trugen. Entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag waren unvollständig. Die Mieter begehren die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch eine wegen Schriftformmangel ausgesprochene Kündigung beendet worden ist.

DIE FOLGEN

Die gesetzliche Schriftform, ohne deren Beachtung ein langfristiges Mietverhältnis vorzeitig gekündigt werden kann, ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht hat der BGH klargestellt, dass eine dauerhafte Änderung der Miethöhe, wenn auch nur um 1,5%, immer vertragswesentlich ist und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren ist. Denn bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Auch ein kleiner Erhöhungsbetrag kann kündigungsrelevant sein. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so unterliegen diese Vereinbarungen im Zweifel ebenfalls dem Schriftformerfordernis.

WAS IST ZU TUN?

In allen Fällen, in denen sich die Miete aufgrund einer Staffelmietvereinbarung oder einer Gleitklausel nicht automatisch ändert, sind schriftformgerechte Nachtragsvereinbarungen notwendig. Dies betrifft insbesondere auch Leistungsvorbehaltsklauseln, also Klauseln, aufgrund derer der Vermieter bei gestiegenem Verbraucherpreisindex eine Erhöhung der Miete verlangen kann. Ein bloßer Briefwechsel reicht nicht. Außerdem sind alle Vereinbarungen im Zusammenhang mit Um- und Ausbauarbeiten schriftlich in der Vertragsurkunde oder in Nachtragsvereinbarungen zu regeln.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.1.2016, Ausgabe 3/2016)