Auch mietfreie Nutzungsrechte unterliegen der Schriftform

12. September 2016

Vereinbarungen über die Nutzung von Nebenräumen oder Kellern bedürfen bei langfristigen Mietverträgen der Schriftform, selbst wenn keine Miete dafür bezahlt wird. (OLG Frankfurt, Urteil vom 27. April 2016, Az. 2 U 9/16)

DER FALL
Zwischen den Parteien bestand ein längerfristiger Gewerbemietvertrag. Im Laufe des Mietverhältnisses wurde zwischen dem Vermieter und dem Mieter mündlich vereinbart, dass der Mieter zusätzlich einen Keller nutzen darf, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. Der neue Eigentümer und Vermieter hat das Mietverhältnis vor Ablauf des ursprünglich mietvertraglich vereinbarten Endes fristgerecht ordentlich gekündigt und sich darauf berufen, dass der Mietvertrag der Schriftform nicht genügt.

DIE FOLGEN
Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung des neuen Vermieters und Eigentümers mit gesetzlicher Frist beendet. Der Mietvertrag missachtet die erforderliche Schriftform, denn die zusätzliche Nutzung des Kellerraums ist eine wesentliche Vereinbarung der Vertragsparteien, die nicht in der Mietvertragsurkunde enthalten ist. Es kommt nicht darauf an, dass der Kellerraum nach Größe und Lage genau bezeichnet ist. Wichtig ist allein die Tatsache, dass ein Kellerraum vermietet ist. Ob die Miete für die Nutzung des Kellerraums erhöht wurde, ist unerheblich, ein unentgeltlicher Leihvertrag für den Keller ist nicht anzunehmen. Aus den Schriftsätzen des Mieters ergibt sich, dass er den Kellerraum für die Praxisräume im Erdgeschoss ergänzend nutzen wollte, um seine Patientenakten zu lagern. Damit hängt die Nutzung des Kellerraums erkennbar mit der Nutzung der Erdgeschossräume zusammen und ist durch diese bedingt. Der Vermieter handelt nicht treuwidrig, wenn er sich auf den Mangel der Schriftform beruft und den Mietvertrag kündigt. Das tut er selbst dann nicht, wenn er die Kündigung zur Durchsetzung seiner wirtschaftlichen Interessen nutzt. Das Motiv für den Ausspruch der Kündigung ist unerheblich, da es sich gemäß § 550 BGB nach Ablauf des ersten Jahres um einen unbefristeten Vertrag handelt. Im Gewerbemietrecht ist kein Kündigungsgrund für die ordentliche Kündigung erforderlich. Dies gilt insbesondere, da der Vermieter hier als Erwerber des Anwesens vorrangig von dem Schutzzweck der Regelung des § 550 BGB erfasst ist.

WAS IST ZU TUN?
Alle vertragswesentlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien eines Mietvertrags sind schriftlich und vollständig festzuhalten. Das gilt auch, wenn es sich um vermeintlich unwichtige Nutzungsrechte handelt. Hierzu gehören alle Vereinbarungen, aus denen der Mieter oder der Vermieter Rechte herleiten kann, insbesondere Nutzungsvereinbarungen, z.B. ein exklusives Recht, Räume oder Plätze zu nutzen. Das ergibt sich aus dem Zweck der Norm, die einen Erwerber der Immobilie vor unliebsamen diesbezüglichen Überraschungen schützen soll.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.9.2016, Ausgabe 36/2016)