Auch nach 30 Jahren Nutzung entscheidet nur das Grundbuch

03. November 2014

Wohnungseigentumsrecht. Ein Eigentümer kann von einem anderen Eigentümer einen auf Grundlage eines unwirksamen WEG-Beschlusses alleinig genutzten Raum auch nach mehr als 30 Jahren für alle Miteigentümer herausverlangen.

LG Hamburg, Urteil vom 9. April 2014, Az. 318 S 117/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 42, 23.10.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger, der erst kürzlich Eigentümer wurde, verlangt die Herausgabe eines als Solarium von der Beklagten alleinig genutzten Raums, der nach der Teilungserklärung der Gemeinschaft als Umkleideraum zu einem Schwimmbad zusteht. Durch WEG-Beschluss aller Eigentümer wurde dem Rechtsvorgänger der Beklagten der betreffende Raum 1978 zur Sondernutzung überlassen. Ein entsprechendes Recht wurde weder im Grundbuch noch in der Teilungserklärung vermerkt. Dieser Beschluss ist wegen Fristablaufs nicht mehr anfechtbar. Die Beklagte kaufte den betreffenden Raum und die Wohnung im Jahr 1981.

DIE FOLGEN

Die frühere Rechtsprechung erkannte WEG-Beschlüsse an, die eine Sondernutzung begründen, soweit der Beschluss nicht gerichtlich aufgehoben wurde. Die neuere BGH-Rechtsprechung sieht einen solchen Beschluss als von Anfang an nichtig an, weil es einer WEG-Versammlung an der Beschlusskompetenz für die Begründung von alleinigen Sonderrechten fehlt. Das LG folgt dieser Ansicht und erkennt mangels Eintragung im Grundbuch ein Nutzungsrecht der Beklagten nicht an. Der Herausgabeanspruch an die WEG kann auch nach über 30 Jahren gegen eine gutgläubige Nutzerin durchgesetzt werden. Die Beklagte kann sich nicht erfolgreich auf Gewohnheitsrecht, einen Vertrauenstatbestand oder die ihre Position stützende, mittlerweile überholte Rechtsprechung berufen. Alleinig die Darstellung im Grundbuch ist entscheidend. Das LG schafft mit diesem Urteil Rechtsklarheit für den Erwerber von Wohnungseigentum, da der Vorrang des einfach zugänglichen und von Grundbuchämtern geführten Grundbuchs gegenüber oft unzureichend dokumentierten WEG-Beschlüssen bestärkt wird und für die Durchsetzbarkeit der Rechtsposition erheblich ist.

WAS IST ZU TUN?

Das Urteil zeigt eindrucksvoll die Bedeutung einer genauen Prüfung des Grundbuchs einschließlich Teilungserklärungen beim Immobilienkauf, da ein Erwerber auch noch nach vielen Jahren seine bisherige alleinige Nutzungsmöglichkeit verlieren kann, wenn sich andere, neue WEG-Eigentümer gegen diese wenden. Bei der Nutzung eines WEG-Gebäudes können Nutzungsregeln zwischen den Eigentümern das Grundbuch und die Teilungserklärung nicht abändern und andere von der Nutzung ausschließen. Deshalb ist stets auf die formell korrekte Vereinbarung von beabsichtigten Nutzungsänderungen zu achten. Dies sollte unverzüglich durch eine Eintragung im Grundbuch oder durch eine Änderung der Teilungserklärung endgültig umgesetzt werden.