Auch Stellplatzmietverträge müssen die Schriftform wahren

23. März 2020

Ein stillschweigend geschlossener Mietvertrag über einen Stellplatz wahrt nicht die erforderliche Schriftform und kann daher zu den gesetzlichen Fristen gekündigt werden. (BGH, Urteil vom 15. Januar 2020, Az. XII ZR 46/19)

DER FALL
Die Klägerin erwarb eine Eigentumswohnung, die mit einem Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz verbunden ist. Der verstorbene Ehemann der Beklagten war Mieter einer anderen Wohnung im Haus und hatte den Stellplatz über einen isolierten Vertrag gemietet. Dieser Mietvertrag für den Stellplatz ist dann nicht kraft Erbfolge, sondern stillschweigend auf die Witwe übergegangen, indem sie den Stellplatz genutzt und die klagende Vermieterin die Mieten entgegengenommen hat. Letztere hat den Vertrag zu den gesetzlichen Fristen gekündigt. Sie verklagt die Mieterin darauf, den Stellplatz nicht mehr zu nutzen.

DIE FOLGEN
Der BGH gibt der Vermieterin recht. Die Witwe war nur durch einen stillschweigend zustande gekommenen Vertrag Mieterin des Stellplatzes geworden. Daher war der Vertrag nicht schriftformgerecht und konnte somit zu den gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Die Klägerin ist durch den Kauf der Wohnung als Sondernutzungsberechtigte an dem Stellplatz als Vermieterin in den bestehenden Stellplatzmietvertrag eingetreten. Denn wenn ein Eigentümer, der zugleich Vermieter einer Wohnung und eines Stellplatzes im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrags ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert, tritt der Erwerber des Stellplatzes gemäß §§ 578, 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein. Dasselbe gilt, wenn der Mieter – wie im vorliegenden Fall – seine Wohnung und seinen Stellplatz von vornherein durch getrennte Verträge von einem Vermieter gemietet hat und die Wohnung und der Stellplatz dann getrennt verkauft werden.

WAS IST ZU TUN?
Nicht nur in Berlin wegen des dort geltenden Mietendeckels – zusätzlich zur sogenannten Tabellenmiete darf für Stellplätze bzw. Garagen im Rahmen des Wohnraummietvertrags keine zusätzliche Miete mehr verlangt werden – ist Vermietern dringend zu raten, isolierte Stellplatzverträge zu vereinbaren. So kann die Miete unabhängig von Mietendeckel und Mietpreisbremse vereinbart werden. In Zukunft wird es möglicherweise die Kündigung wegen nicht eingehaltener Schriftform nicht mehr oder nur eingeschränkt geben. Denn der Bundesrat will den § 550 BGB abschaffen und nur dem Erwerber ein eingeschränktes Kündigungsrecht geben. Bis zu einer eventuellen Gesetzesänderung wird noch Zeit vergehen, denn die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf abgelehnt. Bis dahin ist weiterhin die Schriftform zu beachten – gerade bei Stellplätzen. Dies gilt auch dann, wenn der Hauptmietgegenstand eine größere Büro- oder Ladeneinheit ist. Denn sind die Stellplätze nicht richtig bezeichnet, kann möglicherweise der ganze Vertrag gekündigt werden.

(Immobilien Zeitung 19.3.2020, Ausgabe 12/2020)