Auch unkonkreter Verweis auf Nachträge wahrt die Schriftform
Die gesetzliche Schriftform des Mietvertrags ist gewahrt, wenn eine zweite Nachtragsvereinbarung auf die Regelungen des Vertrags „und seiner Ergänzungen“ verweist. (KG Berlin, Beschluss vom 9. November 2017, Az. 8 U 105/17)
DER FALL
Vermieter und Mieter hatten einen langfristigen Mietvertrag über Außenwerbeflächen abgeschlossen, zu dem sie im Nachgang einen Nachtrag vereinbarten. Im Jahr 2015 beschlossen die beiden Mietvertragsparteien eine weitere Vertragsergänzung, in der sie regelten: „Im Übrigen gelten die getroffenen Regelungen und Bestimmungen des Vertrags und seiner Ergänzungen.“ Mit der Begründung, dass in dieser zweiten Nachtragsvereinbarung die Bezugnahme auf den ersten Nachtrag zum Mietvertrag nicht konkret, sondern nur formelhaft sei, hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt und sich dabei auf die Nichteinhaltung der Schriftform berufen.
DIE FOLGEN
Das Kammergericht entschied, dass die Schriftform des Mietvertrags gewahrt wurde. Die Kündigung des Vermieters ist damit unwirksam. Die Vertragsergänzung aus dem Jahr 2015 genügt der Schriftform, denn sie stellt ausdrücklich klar, dass es – soweit darin nicht ergänzende Regelungen getroffen werden – beim bisherigen Inhalt des Mietvertrags und seiner Ergänzungen bleibt. Das Datum der ersten Vertragsergänzung muss dabei nicht angegeben werden. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers wird ausreichend Rechnung getragen, indem auf Ergänzungen des Vertrags verwiesen wird. Dass die Vertragsergänzung aus dem Jahr 2015 nicht angibt, wie viele Ergänzungen vorangegangen sind, ist unerheblich. Einem möglichen Grundstückskäufer ist zumutbar, dass er sich danach erkundigt.
WAS IST ZU TUN?
Zwar bestätigt die vorliegende Entscheidung, dass pauschale, ungenaue oder unvollständige Verweise auf frühere Nachträge in einem folgenden Nachtrag zum Mietvertrag nicht zwingend einen Verstoß gegen die Schriftform begründen. Dennoch sollten die Mietvertragsparteien auch bei Nachträgen zum Mietvertrag weiterhin genau darauf achten, dass sämtliche Anforderungen an die gesetzliche Schriftform eingehalten werden. Daher sollte ein Nachtrag zum Mietvertrag vorsorglich sowohl auf den ursprünglichen Mietvertrag als auch auf alle bereits abgeschlossenen Nachträge Bezug nehmen – und dabei sollte auch das jeweilige Datum angegeben werden. Dies kann beispielsweise durch eine Formulierung wie „Im Übrigen gelten die getroffenen Regelungen und Bestimmungen des Mietvertrags vom … nebst 1. und 2. Nachtrag zum Mietvertrag vom … und …“ geschehen.
(Quelle: Immobilien Zeitung 20.9.2018, Ausgabe 38/2018)