Auch Vergrößerung eines Betriebs kann Trading-down auslösen

26. März 2018

Gewerbebetriebe, die zum Qualitätsverlust eines Gebiets beitragen, können sowohl aufgrund der Anzahl der Betriebe als auch aufgrund ihres Umfangs unzulässig sein. (VGH Bayern, Beschluss vom 4. Dezember 2017, Az. 1 ZB 16.1233)

DER FALL
Der Kläger wandte sich gegen ein Urteil des VG München. Das Gericht hatte die Genehmigung einer Nutzungsänderung versagt: Ein bestehendes, genehmigtes, derzeit nicht betriebenes Bordell sollte erweitert und der Betrieb wieder aufgenommen werden. In dem faktischen Gewerbegebiet waren bereits mindestens drei weitere Bordellbetriebe vorhanden. Das VG entschied zulasten des Klägers: Der Bordellbetrieb stört die ansässigen Gewerbetreibenden und führt zu einem sogenannten Trading-down-Effekt.

DIE FOLGEN
Der VGH bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Mit mindestens vier Bordellbetrieben im betreffenden Gewerbegebiet wäre die Schwelle bereits erreicht, ab der es zu einer Strukturveränderung kommen kann, die mit einer Niveauabsenkung verbunden ist. Dieser Trading-down-Effekt würde durch eine Vergrößerung des Betriebs verstärkt; der Bordellbetrieb würde mit der Erweiterung erheblich vergrößert und intensiviert. Das wirkt sich nach Ansicht der Richter negativ auf die Umgebung aus, denn es ist von einer zukünftig gesteigerten Nachfrage und einem größeren Besucheraufkommen auszugehen. Bei einer Erweiterung des Bordells würde der Gebietscharakter kippen und eine „Rote Meile“ entstehen. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung kann nur gesichert werden, indem weitere bordellartige Betriebe bzw. umfangreiche Erweiterungen bestehender Betriebe ausgeschlossen werden. Nur so lässt sich verhindern, dass das Gebiet durch eine weitere Niveauabsenkung an Attraktivität verliert.

WAS IST ZU TUN?
Wollen sich Gewerbetreibende oder Grundstückseigentümer gegen einen Trading-down-Effekt zur Wehr setzen, sollten sie sowohl die Anzahl der Betriebe, die diesen Effekt auslösen, als auch deren Ausmaß betrachten. Neben Bordellen kann vor allem die Ansiedlung oder Erweiterung von Spielhallen zu einem Attraktivitätsverlust eines Gebiets führen. Innerhalb eines faktischen oder z.B. als Gewerbe-, Kern- oder Mischgebiet festgesetzten Baugebiets besteht ein Anspruch darauf, den Gebietscharakter zu erhalten. Regelmäßig oder als Ausnahme in diesem Gebiet zulässige Gewerbebetriebe sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Gebietscharakter zu kippen und ein städtebauliches Sondergebiet zu entstehen droht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.3.2018, Ausgabe 12/2018)