Auch wenn der Kauf platzt, sind Aufwendungen zu ersetzen

06. April 2021

Hat der Empfänger eines Kaufangebots über ein Grundstück für dieses Grundstück Aufwendungen getätigt, kann er unter bestimmten Voraussetzungen Wertersatz vom Eigentümer verlangen, falls es nicht zum Kauf kommt. (BGH, Beschluss vom 29. Oktober 2020, Az. III ZR 142/19)

DER FALL
Eigentümer hatten der Klägerin zeitlich befristetet den Kauf eines Grundstücks für sich selbst oder für von ihr zu benennende Dritte angeboten; es handelte sich um Bauerwartungsland. Der Verkauf an einen Käufer, den die Klägerin benannt hatte, kam letztlich nicht zustande. Auf der Grundlage des notariellen Kaufangebots ließ die Klägerin die Erschließung des Grundstücks planen und dann auch – jedoch bereits nach Ablauf des Kaufangebots – ausführen. Nachdem die Erschließungsarbeiten abgeschlossen waren, verkauften die Eigentümer das Grundstück gewinnbringend an einen anderen Investor. Die Klägerin verlangte, dass ihre Aufwendungen für die Planung und Ausführung der Erschließung ersetzt werden.

DIE FOLGEN
Mit Erfolg! Auch wenn keine vertragliche Grundlage dafür besteht, kann der Grundstückseigentümer nach den Grundsätzen der „Bereicherung ohne Rechtsgrund“ verpflichtet sein, demjenigen, der wertsteigernde Maßnahmen für das Grundstück erbringt, den Aufwand dafür zu ersetzen. Voraussetzung ist, dass mit dem Eigentümer die gemeinsame Erwartung bestand, dass dieser Wertzuwachs wirtschaftlich dem Verwendenden zugute kommen sollte, diese Erwartung aufgrund später eingetretener Umstände aber nicht mehr erfüllt werden kann. Hier bestand zwischen den Eigentümern und der Klägerin die Vorstellung, dass die Grundstücke durch von der Klägerin benannte Bauherren erworben würden, die wiederum die Klägerin mit den Erschließungsarbeiten beauftragen würden. Die Aufwendungen für die Erschließung sollten im Ergebnis also der Klägerin zugute kommen, nicht den Verkäufern.

WAS IST ZU TUN?
Indem er in einem Kaufangebot ein Benennungsrecht einräumt, ermöglicht der Anbietende es dem Angebotsempfänger, das Kaufangebot zum Nutzen der eigenen wirtschaftlichen Interessen zu verwerten, indem dieser, wie hier geschehen, den jeweiligen benannten Annehmenden zum Abschluss weiterer Verträge bestimmt. Dadurch, dass die Klägerin auf diese Weise die Möglichkeit erhält, mit dem Kaufangebot eigene Interessen zu verfolgen, schließt das Gericht auf die gemeinsame Erwartung der Parteien, dass die Aufwendungen für die Erschließung im Ergebnis der Klägerin zugute kommen sollten. Sie wollte durch von ihr benannte Bauherren entgeltlich mit der Erschließung beauftragt werden. Da das Angebot einschließlich des Benennungsrechts der Klägerin erloschen war, konnte diese Erwartung aber nicht mehr erfüllt werden. Hätten die Verkäufer diese Folgen vermeiden wollen, wären entsprechende Ausschlüsse in der Angebotsurkunde erforderlich gewesen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.4.2021, Ausgabe 13/2021)