Auf dem Mietvertrag wahrt der Firmenstempel die Schriftform

25. Oktober 2018

Unterschreiben nur zwei Vertretungsberechtigte einen Gewerbemietvertrag, obwohl im Rubrum drei Personen aufgeführt sind, ist die Schriftform gewahrt, wenn zusätzlich ein Firmenstempel aufgebracht wird. (OLG Rostock, Beschluss vom 12. Juli 2018, Az. 3 U 23/18)

DER FALL
Vermieter und Mieter haben einen Gewerbemietvertrag mit Festlaufzeit geschlossen. Der Mieter ist ein Verein mit drei Geschäftsführern. Im Rubrum des Mietvertrags ist angegeben, dass der Mieter durch seine drei Geschäftsführer vertreten wird, unterzeichnet wurde der Mietvertrag aber lediglich von zweien. Neben den beiden Unterschriften ist aber zusätzlich ein Firmenstempel des Vereins aufgebracht. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis, bevor die Festlaufzeit abgelaufen ist, und beruft sich auf einen Schriftformmangel: Die Vertragsurkunde sei unvollständig, behauptet er und verlangt Räumung. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Nein! Der Vermieter kann nicht wegen Schriftformverstoßes kündigen. Zwar gibt die Formulierung im Rubrum die Vertretungsverhältnisse wieder, wonach der Mieter bei Vertragsabschluss durch drei Geschäftsführer vertreten wird. Durch den Firmenstempel haben die beiden Unterzeichner jedoch zum Ausdruck gebracht, für den Verein vertretungsbefugt zu sein und dabei den dritten – nicht unterzeichnenden – Geschäftsführer vertreten zu wollen. Durch den Stempelaufdruck wird der Eindruck vermittelt, dass der Vertragsschluss für vollendet zu erachten ist. Somit haben die beiden Geschäftsführer einen hinreichenden Vertretungszusatz beigefügt. Ob die beiden Geschäftsführer den dritten tatsächlich vertreten durften, ist für die Wahrung der Schriftform nicht relevant.

WAS IST ZU TUN?
Ist eine Personenmehrheit wie eine GbR oder eine Erbengemeinschaft der Vertragspartner oder handeln für eine Gesellschaft mehrere Personen mit Gesamtvertretungsbefugnis, dann müssen alle an dieser Personenmehrheit Beteiligten bzw. alle Vertretungsberechtigten den Mietvertrag unterzeichnen. Soll hiervon abweichend eine der handelnden Personen eine oder mehrere andere Personen, die ebenfalls den Mietvertrag unterzeichnen sollen, vertreten, muss dies grundsätzlich durch einen Vertretungszusatz (z.B. „i.V.“ oder „i.A.“) kenntlich gemacht werden. Ausreichend ist allerdings auch, wenn ein Firmenstempel beigedrückt wird. Neben dem BGH (Az. XII ZR 35/11) und dem OLG Hamm (Az. 7 U 53/10) lässt nun auch das OLG Rostock dem Firmenstempel einen eigenen Erklärungsinhalt zukommen. Um versehentliche Abweichungen zwischen Rubrum und Unterschriftenzeile zu vermeiden, insbesondere falls ein Unterzeichner kurzfristig ausgetauscht wird, könnte auf die Angabe der Vertretungsberechtigung im Rubrum des Mietvertrags verzichtet werden. Es reicht aus, wenn diese Angaben nur in der Unterschriftenzeile erfolgen und dort bei Unterzeichnung ggf. handschriftlich ergänzt oder angepasst werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.10.2018, Ausgabe 42/2018)