Aus reiner Gewohnheit entsteht noch kein Wegerecht

07. Mai 2020

Auch wenn Grundstücksnachbarn jahrelang ein fremdes Grundstück nutzen, entsteht daraus noch kein gewohnheitsrechtliches Wegerecht. Der Eigentümer kann die Nutzung jederzeit untersagen. (BGH, Urteil vom 24. Januar 2020, Az. V ZR 155/18)

DER FALL
Die Eigentümer dreier Grundstücke verklagen ihren Nachbarn. Ihre Grundstücke liegen nebeneinander an einer öffentlichen Straße und sind mit aneinandergrenzenden Häusern bebaut. Im hinteren Teil der Grundstücke befinden sich Garagen, die baurechtlich nicht genehmigt wurden. Die Garagen lassen sich nur über einen Weg erreichen, der im Eigentum des Nachbarn steht. Er und auch der frühere Eigentümer duldeten es jahrzehntelang, dass die Nachbarn diesen Weg nutzten. Im Jahr 2016 jedoch kündigte der Nachbar den „Leihvertrag“ über das vermeintliche schuldrechtliche Wegerecht zum 31. Dezember des Jahres. Um den Weg abzusperren, begann er Ende 2016 mit dem Bau einer abschließbaren Toranlage. Die Kläger verlangen, dass der Weg nicht gesperrt wird. Sie berufen sich auf ein gewohnheitsrechtliches Wegerecht und hilfsweise auf ein Notwegerecht.

DIE FOLGEN
Die Kläger waren in den ersten beiden Instanzen erfolgreich. Der BGH jedoch hob den Beschluss des OLG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück. Die Richter argumentieren, dass das BGB ein Wegerecht, das durch Gewohnheitsrecht entstanden ist, nicht kennt. Der Begriff des Gewohnheitsrechts, den das OLG seiner Entscheidung zugrunde legte, würde dazu führen, dass die Kläger eine nicht im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) erwerben. Dies verstößt gegen § 873 BGB, wonach Belastungen eines Grundstücks im Grundbuch einzutragen sind. Ein schuldrechtliches Nutzungsrecht ist nicht erkennbar, wäre durch die Kündigung aber ohnehin beendet worden. Auch ein Notwegerecht aus § 917 BGB besteht nicht. Denn dass die Nachbarn den Weg nutzen, um ihre Garagen zu erreichen, ist keine ordnungsmäßige Benutzung im Sinne der Norm, weil die Garagen nicht genehmigt sind. Zudem könnten die Kläger ihre Häuser über die Straße auf der Vorderseite erreichen.

WAS IST ZU TUN?
Eigentümer, die ein fremdes Grundstück nutzen, um ihr eigenes zu erreichen, können sich nicht darauf verlassen, dass dessen Eigentümer dies jahrelang geduldet hat. Vielmehr sollten sie darauf dringen, dass ihnen zumindest schuldrechtlich ein Nutzungsrecht eingeräumt wird, indem sie einen entsprechenden Vertrag abschließen. Derartige schuldrechtliche Verträge, etwa ein Leihvertrag, können vom Eigentümer aber grundsätzlich einseitig beendet werden. Der einzig sichere Weg besteht darin, sich vom Eigentümer zugunsten des eigenen Grundstücks ein dingliches Nutzungsrecht – eine Grunddienstbarkeit – in das Grundbuch eintragen zu lassen. Dazu muss aber der Eigentümer des zu belastenden Grundstücks sein Einverständnis geben.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.4.2020, Ausgabe 18/2020)