Ausschlussklausel muss auf die Folgen des Schweigens hinweisen

14. März 2016

Mietrecht: Eine Klausel, wonach Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von vier Wochen nach deren Zugang zulässig und ansonsten ausgeschlossen sind, ist auch in einem Gewerberaummietvertrag unwirksam. (OLG Brandenburg, Urteil vom 22. Dezember 2015, Az. 3 U 117/10)

DER FALL

Der klagende Mieter hatte vom beklagten Vermieter ein Ladenlokal gemietet. Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Umfang durch den Mietvertrag einzelne Nebenkosten wirksam auf den Kläger umgelegt wurden. Nach der maßgeblichen Klausel des Mietvertrags musste der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist waren Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen.

DIE FOLGEN

Der Vermieter kann sich nicht auf den vereinbarten Einwendungsausschluss berufen. Dem Mieter steht folglich ein Anspruch auf Rückzahlung der nicht wirksam umgelegten Betriebskosten zu. Die Unwirksamkeit der Ausschlussklausel ergibt sich daraus, dass sie entgegen §308Nr. 5 b) BGB nicht die Verpflichtung enthält, den Mieter bei Beginn der Frist, also mit Übersendung der Abrechnung, auf die vorgesehene Bedeutung seines Schweigens hinzuweisen: nämlich mit Einwendungen gegen die Abrechnung endgültig ausgeschlossen zu sein. Schutzzweck und Sinn dieser Hinweispflicht ist es, den Mieter, dem die einzelnen Klauseln seines Mietvertrags gerade bei einer längeren Mietdauer nicht stets in vollem Umfang präsent sein dürften, auf die Bedeutung seines Schweigens zu dem Zeitpunkt hinzuweisen, zu dem es darauf ankommt – also bei Fristbeginn. Dieses Schutzbedürfnis ist bei einem gewerblichen Mieter nicht anders zu beurteilen als bei einem privaten Mieter.

WAS IST ZU TUN?

Das OLG Brandenburg trägt mit seiner Entscheidung der Möglichkeit Rechnung, dass auch der gewerbliche Mieter berechtigt sein kann, nicht wirksam umgelegte Betriebskosten trotz eines vertraglich vereinbarten Einwendungsausschlusses nach Fristablauf zurückzufordern. Dies gilt, soweit der Mietvertrag keine den Anforderungen des § 308 Nr. 5 b) BGB entsprechende Klausel enthält und der Mieter bei Erhalt der Abrechnung nicht gesondert auf die Ausschlussklausel samt Einspruchsfristen hingewiesen worden ist. Zu beachten ist, dass der alleinige Hinweis auf die Ausschlussklausel samt Einspruchsfristen bei der Versendung der Betriebskostenabrechnung ohne das Vorliegen einer dies vorschreibenden Klausel im Mietvertrag nicht ausreicht. Vermieter sollten daher künftig auch im Gewerberaummietrecht etwaige Ausschlussklauseln in den Mietverträgen um das Erfordernis des entsprechenden Hinweises bei Versand ergänzen und auf die entsprechenden Einspruchsfristen und Klauseln des Mietvertrags bei der Versendung der Betriebskostenabrechnung dann noch einmal gesondert hinweisen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 10.3.2016, Ausgabe 10/2016)