Auszugsunwilliger Besitzer muss Neueigentümer entschädigen

04. April 2019

Zieht der Besitzer einer zwangsversteigerten Wohnimmobilie nicht aus und fehlt ein Mietvertrag, muss er dem neuen Eigentümer eine Nutzungsentschädigung zahlen. (LG München II, Urteil vom 19. Juli 2018, Az. 8 S 4978/11)

DER FALL
Die Kläger erwarben bei einer Zwangsversteigerung eine Wohnimmobilie von einer Erbengemeinschaft. Die Nutzerin der Wohnung und vormalige Miteigentümerin weigerte sich jedoch, auszuziehen und die Wohnung herauszugeben. Die Kläger verlangten eine Nutzungsentschädigung – die zahlte sie aber auch nicht. Sie argumentierte, dass sie mit den Miteigentümern – ihrem Bruder und dem inzwischen verstorbenen Vater – eine mietfreie Nutzungsvereinbarung geschlossen habe. Die neuen Eigentümer kündigten diese Vereinbarung zunächst ohne Begründung „mit sofortiger Wirkung“ und danach nochmals zusammen mit der Räumungsklage. Per Teilurteil wurde die Beklagte zur Räumung der Wohnung verurteilt. Nun ging es noch um die Nutzungsentschädigung für fünfeinhalb Jahre.

DIE FOLGEN
Der BGH hob ein früheres Urteil auf und wies die Sache an das LG München II zurück. Dieses gab den Klägern weitgehend Recht. Zwar ist die erste Kündigung der Nutzungsvereinbarung unwirksam, weil dort keine Gründe angegeben waren. Die neuen Eigentümer hätten kündigen können (§ 57a ZVG), aber sie hätten dabei ihr berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen müssen. Somit war die Nutzungsvereinbarung zunächst nicht aufgehoben. Eine Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache nach § 546a BGB kann nicht geltend gemacht werden, weil kein Mietvertrag vorliegt. Ab Zustellung der Räumungsklage schuldet die Nutzerin der Wohnung aber eine Entschädigung gemäß § 987 BGB in Höhe des objektiven Gebrauchswerts. Dieser entspricht der üblichen Miete für die betroffene oder eine vergleichbare Wohnung. Die Bewohnerin wurde verurteilt, das arithmetische Mittel der Neuvertragsmieten im Nutzungszeitraum zu zahlen.

WAS IST ZU TUN?
Selbstnutzer von zwangsversteigerten Immobilien versuchen häufig, durch Schein-Mietverträge, Nutzungsverträge ganz ohne Miete oder jahrelange Mietvorauszahlung die Räumung und Herausgabe zu verhindern oder zumindest für lange Zeit zu verzögern. Der Käufer kann jedoch Miet- und Pachtverträge, auch solche Nutzungsverträge wie im vorliegenden Fall, zum erstmöglichen Termin nach dem Zuschlag fristgemäß kündigen. Bei Wohnraum gilt allerdings der gesetzliche Kündigungsschutz, sodass der Ersteher sein berechtigtes Interesse darlegen muss, z.B. Eigenbedarf für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen. Das hatten die Kläger hier nicht beachtet. Nutzungsentschädigung muss der verklagte, unberechtigte Besitzer dem Eigentümer spätestens ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage zahlen. Dabei können als Wert realistische Marktmieten, die bei einer Neuvermietung erzielt werden, herangezogen werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.3.2019, Ausgabe 13/2019)