B-Plan darf für Ferienwohnungen Ausnahmen bestimmen

20. Oktober 2022

In einem Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass in einem allgemeinen Wohngebiet Beherbergungsbetriebe zwar unzulässig, Ferienwohnungen aber zulässig sind.
(VGH Hessen, Urteil vom 28. Oktober 2019,Az. 4 C 2447/17.N)

Der Fall
In einem Normenkontrollverfahren ging es um die Gültigkeit eines Bebauungsplans. Antragsteller waren Eigentümer von Immobilien im Plangebiet, das als allgemeines Wohngebiet festgesetzt wurde. Dort waren ergänzend Beherbergungsbetriebe, mit Ausnahme von Ferienwohnungen, sowie Schank- und Speisewirtschaften ausgeschlossen. Zudem wurde die Anzahl der Wohnungen je Gebäude auf maximal drei begrenzt. Bei mehr als zwei Wohnungen darf eine davon als Ferienwohnung genutzt werden, sofern sie gegenüber der sonstigen Wohnnutzung untergeordnet ist. Im Ergebnis hatte der Normenkontrollantrag keinen Erfolg.

Die Folgen
Eine Festsetzung, die Beherbergungsbetriebe in einem allgemeinen Wohngebiet ausschließt, als Rückausnahme allerdings Ferienwohnungen erlaubt, ist zulässig, urteilte der VGH Hessen. Nach der Regelung des § 4 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden, sofern diese Ausnahme nicht in einem Bebauungsplan ausdrücklich ausgeschlossen wird (§ 1 Abs. 6 BauNVO). Dies hat die Gemeinde hier zulässig getan. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Ferienwohnungen in planungsrechtlicher Hinsicht den Beherbergungsbetrieben zugeordnet werden, was keineswegs unumstritten ist. Durch den kategorischen Ausschluss von Beherbergungsbetrieben wird das Gebiet auch nicht zu einem reinen Wohngebiet. Keine Bedenken hat das Gericht hinsichtlich der Festsetzung der maximalen Anzahl von drei Wohnungen je Wohngebäude, wobei ab zwei Wohnungen nur eine als Ferienwohnung genutzt werden darf. Damit hat die Gemeinde das Verhältnis von Dauerwohnen, das weiterhin überwiegen soll, zum Ferien- bzw. Kurzwohnen zulässig konkretisiert.

Was ist zu tun?
Das Urteil lotet die Möglichkeiten aus, in touristisch geprägten Gebieten ein Verhältnis von Dauer- und Ferienwohnungen zu definieren. Über die Zulässigkeit von Ferienwohnungen, aber insbesondere von Beherbergungsbetrieben, wird häufig kontrovers diskutiert. Neben der Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit stellt sich auch das Problem, dass die Umwidmung einer Wohnung in eine Ferienwohnung in der Regel eine Änderung der Nutzungsgenehmigung erforderlich macht. Vor diesem Hintergrund sanktioniert der VGH Hessen die Absicht der Gemeinde, ein allgemeines Wohngebiet als überwiegend der Wohnnutzung dienend zu erhalten. Zwar könnte die Gemeinde gegen nicht genehmigte Nutzungen als Ferienwohnung auch ohne die Planänderung vorgehen. Hier lag es ihr allerdings offenbar daran, durch einen planungsrechtlichen Rahmen die Zulässigkeit von Ferienwohnungen im Plangebiet dauerhaft zu steuern.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.10.2022, Ausgabe 41/2022)