Bank muss nichts zur Höhe des Kaufpreises sagen

Eine finanzierende Bank muss beim Kauf einer Immobilie nicht über einen sittenwidrig überteuerten Kaufpreis aufklären. Insbesondere ist sie nicht verpflichtet, eigene Nachforschungen oder Bewertungsberechnungen anzustellen. (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2016, Az. XI ZR 145/14)

DER FALL
Die Klägerin kaufte eine Eigentumswohnung und finanzierte sie über die beklagte Bank. Die Wohnung wies erhebliche Mängel auf, ab Oktober 2007 erhielt die Klägerin keine Mieten mehr aus ihrer Investition. Ab diesem Zeitpunkt stellte die Klägerin die Zahlungen der Darlehensraten ein. Sie begehrte von der Bank Schadenersatz wegen Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten. Dabei soll die Bank es unterlassen haben, bei der Anbahnung des Darlehensvertrags auf eine vermeintlich sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises für die Wohnung hinzuweisen. Dies wird etwa damit begründet, dass die Beklagte aufgrund weiterer Gutachten den erheblich geringeren Verkehrswert zumindest hätte kennen müssen.

DIE FOLGEN
Das Urteil ist die logische Konsequenz daraus, dass es Sache eines Käufers ist, sich über die wesentlichen Akquisitionsparameter zu informieren. Dazu zählt insbesondere die Kaufpreisberechnung und deren Stichhaltigkeit. Der Bank obliegen dabei zunächst keine überspannten Aufklärungspflichten, sofern sie keine positive Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung hat oder diese ihr sich aus den Umständen aufdrängen musste. Zudem genügt das Ertragswertverfahren als alleinige Berechnungsmethode für die Bestimmung einer Überteuerung nicht. Diesem Verfahren, bei dem die Jahresnettomiete mit einem bestimmten „frei gegriffenen Faktor“ multipliziert wird, mangelt es an einer finalen Aussagekraft.

WAS IST ZU TUN?
Unmittelbar aus dem Urteil lässt sich – besonders für das professionelle Immobilienunternehmertum – ableiten, dass nur das Zusammenspiel der üblichen Berechnungsmethoden (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV; Vergleichs- bzw. Bodenwert-, Sachwert – und Vergleichswertverfahren) zu einer belastbaren Wertermittlung führt. Um diese Methoden sinnvoll anwenden zu können, ist eine gründliche Ankaufsprüfung für das Objekt unabdingbar. Dies gilt sowohl in wirtschaftlicher und rechtlicher als auch technischer Hinsicht. Nur mittels dieser Prüfungskategorien lassen sich die Ergebnisse der Berechnungsmethoden belastbar untermauern. Für Banken bedeutet diese Entscheidung keine völlige Entbindung von jeder Sorgfalt. Besonders bei der Kreditwürdigkeitsprüfung von Verbraucherdarlehensverträgen hat die Bank zuverlässige Standards bei der Immobilienbewertung anzuwenden (§ 505c Nr.1 BGB). Diese erfolgt gemäß § 4 BelWertV nach allen erwähnten Bewertungsverfahren.

(Quelle: Immobilien Zeitung 26.5.2017, Ausgabe 21/2017)