Baugrundrisiko nicht zwingend beim Auftraggeber

17. August 2015

Grundstücksrecht. Der Baugrund ist der problematischste Baustoff. Risiken sind nicht ohne weiteres ersichtlich. Das Baugrundrisiko liegt aber nicht grundsätzlich beim Auftraggeber, es kommt darauf an, was vertraglich vereinbart wurde.
OLG München, Urteil vom 10. Dezember 2013, Az. 23 U 732/11

DER FALL

Die Auftraggeberin hatte einem Tiefbauunternehmen aufgrund eines nicht fertiggestellten Trinkwasserbrunnens den Auftrag entzogen. Hintergrund war, dass Bohrrohre wegen nicht erkennbarer Anomalien im Untergrund nicht gezogen werden konnten, was zu einer Havarie führte. Die Bohrung verursachte einen Ölschaden. Der Auftragnehmer trug im Verfahren vor, dass der Baugrund grundsätzlich ein Baustoff sei, für den der Auftraggeber die Verantwortung trage.

DIE FOLGEN

Dem widersprachen die Münchner Richter mit Verweis auf eine frühere BGH-Entscheidung (Urteil vom 20. August 2009, Az. VII ZR 205/7). Der Baugrund ist kein vom Auftraggeber gestellter Baustoff, für dessen Beschaffenheit stets der Auftraggeber einzustehen hat. Auch bei ungeklärten Bodenverhältnissen sind die Hauptpflichten aus dem geschlossenen Bauvertrag entscheidend und somit vorrangig zu bestimmen. Ein spezifisches Baugrundrisiko, das bedeuten würde, dass der Auftraggeber für dessen wie auch immer geartete Verwirklichung stets einzustehen hätte, gibt es nicht. Das OLG München stellt also auf den Vertragsinhalt beziehungsweise auf das Bauziel ab und damit auf die getroffenen, rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen und die konkreten Umstände des Einzelfalls. Entscheidend kommt es darauf an, was die Parteien in dem geschlossenen Vertrag vereinbart haben. Die Parteien können das „Baugrundrisiko“ und dessen Zuordnung vertraglich regeln, wobei auch öffentliche Auftraggeber nicht gehindert sind, das Bodenrisiko dem Auftragnehmer aufzubürden. Hierbei sind nach dem Urteil des OLG zur Bestimmung dessen, was Vertragsinhalt sein und wie die Risikozuordnung nach dem Willen der Parteien aussehen soll, alle Vertragsbestandteile heranzuziehen.

WAS IST ZU TUN?

Es ist ratsam, das Baugrundrisiko in den Vertragsgrundlagen ausdrücklich einer Partei zuzuordnen. Zudem ist es in der Praxis in der Regel geboten, den Baugrund durch Baugrundgutachter untersuchen und aufklären zu lassen. Werden Risiken im Untergrund rechtzeitig und umfassend erkannt, können Streitigkeiten über die Baugrundrisikoverteilung vermieden werden. Hierbei ist insbesondere Architekten dringend anzuraten, auf die Einholung eines Baugrundgutachtens beim Auftraggeber hinzuwirken. Dies gilt vor allem dann, wenn in ungünstigen oder auch unbekannten Bodenverhältnissen gebaut werden soll.

(Quelle: Immobilien Zeitung 06.08.2015, Ausgabe 31/2015)