Bauträger muss auf Sonderkonstruktionen hinweisen

16. September 2020

Stellt ein Bauträger eine wartungsintensive Sonderkonstruktion her, muss er den Käufer bei Vertragsschluss deutlich darauf hinweisen und ihn aufklären, welche Folgen die Bauweise für die Wohnqualität hat. (OLG München, Beschluss vom 11. März 2020, Az. 28 U 4568/19 Bau)

DER FALL
Ein Bauträger verklagt den Käufer von Eigentumswohnungen darauf, den vereinbarten Sicherheitseinbehalt und die Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5% des Kaufpreises zu zahlen. Der Erwerber will nicht zahlen, weil es Mängel des Gemeinschaftseigentums gebe. Denn die Eigentumswohnungen wurden mit besonders wartungsintensiven Holzrollläden ausgestattet; sie haben unregelmäßige und ungewöhnlich breite Spalten zwischen den Lamellen und lassen deshalb deutlich erkennbar Tageslicht eindringen. Auf besondere Wartungsanforderungen, insbesondere darauf, dass die Rollläden täglich genutzt werden müssen, um Verformungen und Unregelmäßigkeiten der Holzlamellen zu vermeiden, ist der Erwerber bei Vertragsschluss nicht hingewiesen worden.

DIE FOLGEN
Das LG München, bestätigt durch das OLG München, ordnet die Rollläden als wesentlichen Mangel des Gemeinschaftseigentums ein. Holzrollläden mit einer derartigen Lichtdurchlässigkeit sind nach der Ansicht des Senats bereits unter dem Gesichtspunkt der Funktionstauglichkeit als ungeeignet und mangelhaft anzusehen. Infolgedessen musste der Erwerber das Geld, das der Bauträger einklagte – Sicherheitseinbehalt und Fertigstellungsrate – nicht zahlen. Denn nur eine im Wesentlichen mangelfreie Leistung kann als fertiggestellt angesehen werden. Die Zahlungsklage des Bauträgers wurde abgewiesen.

WAS IST ZU TUN?
Ungewöhnliche Wartungsanforderungen oder Sonderkonstruktionen können mit dem Bauträgervertrag wirksam geregelt werden. Solche vertraglichen Bestimmungen müssen jedoch dem Transparenzgebot für allgemeine Geschäftsbedingungen genügen (§§ 307 ff. BGB). Schlichte Hinweise auf technische Normen oder technische Regeln erfüllen diese Anforderungen nicht. Vielmehr muss ein Bauträger, der von den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards abweichen will, den Erwerber deutlich darauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären (BGH, Urteil vom 4. Juni 2009, Az. VII ZR 54/07). Nachträgliche Wartungshinweise genügen nicht und können den vereinbarten Werkerfolg nicht ändern. Im konkreten Fall wurde der Bauträger verpflichtet, die Mängel der Rollläden vollständig zu beseitigen. Sein Einwand, dass dies bei Kosten von rund 150.000 Euro grob unverhältnismäßig sei, überzeugte das Gericht nicht angesichts des Gesamtpreises der Wohnanlage. Der Erwerber hat einen Anspruch auf die Beseitigung der Mängel, und dass er ihn geltend macht, ist nicht rechtsmissbräuchlich. Vielmehr entspricht die Mängelbeseitigungspflicht der werkvertraglichen Erfolgshaftung des Bauträgers.

(Quelle: Immobilien Zeitung 10.9.2020, Ausgabe 37/2020)