Bedarf prüfen ja, Vorgaben machen nein

13. Mai 2015

Mietrecht. Gerichte haben den Wohnbedarf zu akzeptieren, den der Vermieter für sich oder seine Angehörigen angemessen findet, ohne Richtwerte vorzugeben, und sie dürfen den Bedarf nur auf Rechtmäßigkeit prüfen.

BGH, Urteil vom 4. März 2015, Az. VIII ZR 166/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 18, 07.05.2015, Seite 10)

DER FALL

Die Mieter einer Vierzimmerwohnung von ca. 125 m² wehren sich gegen eine Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter kündigte ihnen das Mietverhältnis mit der Begründung, sein 22 Jahre alter Sohn wolle mit einem Freund einen eigenen studentischen Hausstand als Wohngemeinschaft gründen. Bei praktischen Hausarbeiten im Rahmen des Studiums komme es zu Spannungen mit den Eltern, da der bisherige Platz im heimischen Kinderzimmer nicht ausreiche. Außerdem sei der Weg zur Fachhochschule wesentlich kürzer als von zuhause aus. Das AG gab der Räumungsklage statt; das LG hob das Urteil auf. Mit der Revision soll der Räumungsanspruch wiederhergestellt werden.

DIE FOLGEN

Mit Erfolg. Die Gerichte haben laut BGH den Anspruch auf Kündigung wegen Eigenbedarfs zu schützen und den Wunsch des Vermieters, die Wohnung für sich oder Angehörige zu beanspruchen, zu respektieren. Es steht den Gerichten in der Abwägung nicht zu, zu beurteilen, ob der gewünschte Wohnbedarf angemessen ist. Sie dürfen nur am Einzelfall prüfen, ob der Eigenbedarfswunsch ernsthaft verfolgt wird, nicht missbräuchlich ist und auf vernünftigen nachvollziehbaren Gründen beruht und ob sich der Eigenbedarfswunsch in der Wohnung realisieren lässt und keine andere freie Wohnung des Vermieters den Wunsch ebenso erfüllen kann. Pauschale Beurteilungen, z.B. Wohnungen einer bestimmten Größenordnung seien generell für eine bestimmte Personenzahl ausreichend, erfüllen diese Anforderungen nicht. Es steht dem Gericht nicht zu, die Gründung einer Wohngemeinschaft als triftigen Grund abzulehnen. Dem Gericht ist es auch nicht erlaubt, die Lebensentwürfe des Vermieters oder von Angehörigen durch eigene Lebensentwürfe zu ersetzen.

WAS IST ZU TUN?

Der BGH hat die Rechte der Vermieter in diesem Jahr erheblich gestärkt. Gerichte haben den Wunsch des Vermieters nach Kündigung nun grundsätzlich zu akzeptieren und dürfen nur rechtsmissbräuchliche Kündigungen zurückweisen. Es gilt deshalb, die Kündigungen ausführlich und mit allen möglichen Argumenten zu untermauern. Die Gründe sind einzeln vom Gericht zu prüfen. Das Gericht hat alle Umstände zu berücksichtigen, zum Beispiel, aus welchem Grund die Wohnung überlassen wird, den Zuschnitt der Wohnung, die Lebensplanung des Vermieters und dessen finanzielle Verhältnisse und die des zukünftigen Wohnungsnutzers, und unter anderem die Angemessenheit des Wohnbedarfs des Mieters.