Befreiung von Insichgeschäft für Messungsanerkennung unnötig

04. April 2016

Messungsanerkennungen (sog. Identitätsfeststellungen) stellen keine rechtsgeschäftlichen Erklärungen dar. Die Frage des Insichgeschäfts stellt sich daher nicht. Anders ist dies, wenn eine echte Änderung des Kaufgegenstands vorgenommen werden soll. (BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2015, Az. V ZB 181/14)

DER FALL

In einem notariell beurkundeten Vertrag wurde eine noch zu vermessende Teilfläche eines Grundstücks verkauft. Die Teilfläche wurde anhand des Lageplans genau bestimmt. Die Käuferin wurde von einem Rechtsanwalt vertreten, der mit einer Generalvollmacht handelte, die ihn aber nicht vom Verbot des Selbstkontrahierens (§ 181 BGB) befreite. Im Anschluss erklärte die Käuferin Messungsanerkennung, Auflassung, Bewilligung und Beantragung der Grundbuchänderung. Sie war vertreten durch den Anwalt, handelte dabei im eigenen Namen und zugleich für den Verkäufer, der ihr im Kaufvertrag eine Vollmacht unter Befreiung von § 181 BGB erteilt hatte. Das Grundbuchamt erhob Beanstandungen, weil die Käuferin die Messungsanerkennung nicht genehmigt hatte.

DIE FOLGEN

Der BGH lehnte die Genehmigungsbedürftigkeit der erklärten Auflassung und Messungsanerkennung mangels Verstoßes gegen § 181 BGB ab. Eine spätere Messungsanerkennung habe keinen materiell-rechtlichen Gehalt, sondern bestätige lediglich die Übereinstimmung der im Kaufvertrag bezeichneten mit den vermessenen, neu gebildeten Flächen. Das sei unabhängig davon, ob zunächst die Anerkennung und dann die Auflassung erfolge oder ob die Auflassung bereits bei Kaufvertragsabschluss erfolge. Änderungen des Kaufgegenstands seien umgekehrt jedoch in aller Regel von der Bevollmächtigung zur Messungsanerkennung und Auflassung nicht umfasst. Durch die zeichnerische Darstellung der zu vermessenden Teilfläche im Kaufvertrag sei weiterer Spielraum ausgeschlossen.

WAS IST ZU TUN?

Das Urteil bringt Klarheit für die Frage des notwendigen Inhalts einer Vollmacht zur Erklärung für die Messungsanerkennung (auch Identitätsfeststellung genannt). Einer Befreiung von den Beschränkungen des Insichgeschäfts bedarf die Vollmacht insoweit nicht. Allerdings stellt der BGH klar, dass die in einem Kaufvertrag erteilte Vollmacht zur Feststellung der Identität nicht die Rechtsmacht verleiht, Änderungen des Grundstücks zu vereinbaren. Daher ist bei Vollmachten zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags (vorsorglich) darauf zu achten, dass notwendige Vertragsänderungen – auch mit Blick auf den Kaufgegenstand – umfasst sind und eine Befreiung von § 181 BGB erfolgt, um etwaigen Beanstandungen des Grundbuchamts bei Abweichungen abhelfen zu können. Zum Schutz vor willkürlicher Ausübung der Vollmacht bietet sich an, den Notariatsangestellten im Kaufvertrag Untervollmacht einzuräumen; diese werden davon im Interesse des eigenen Schutzes als neutrale Dritte nur nach vorheriger Freigabe durch die Vertragsparteien Gebrauch machen. Dazu muss die Vollmacht die Befugnis enthalten, Untervollmachten zu erteilen.

(Quelle:Immobilien Zeitung 24.3.2016, Ausgabe 12/2016)