Begriff „Betriebskosten“ im Mietvertrag ist eindeutig genug

04. April 2016

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, Az. VIII ZR 137/15)

DER FALL

Die Parteien vereinbarten in einem Mietvertrag, dass für Art und Umfang der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung maßgebend sein soll. Da diese Anlage zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nicht mehr in Kraft gewesen war, streiten die Parteien darüber, ob der Mieter überhaupt die Betriebskosten zu tragen hatte. Die Vorinstanz hatte dies verneint.

DIE FOLGEN

Nach Ansicht des BGH bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete – auch in einem Formularvertrag – nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. In der Vergangenheit hat es der BGH genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wurde. Die Anlage musste dem Mietvertrag nicht beigefügt werden. Da diese Anlage durch die im Wesentlichen inhaltsgleiche BetrKV ersetzt worden ist, hat der BGH die Formularklausel im Mietvertrag als eine unschädliche Falschbezeichnung angesehen. Er hat sie dahingehend ausgelegt, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen BetrKV zu tragen hat. Der Begriff der Betriebskosten sei auch ausreichend transparent, zumal dieser Begriff seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Dies gilt aber nicht, falls durch Zusätze im Mietvertrag unklar würde, ob „die Betriebskosten“ im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind.

WAS IST ZU TUN?

Die bloße formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, ist ausreichend. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs.1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in §556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart. Nicht ausreichend aber wäre etwa die Verwendung des Begriffs „Nebenkosten“. Es spricht zudem nichts dagegen, zusätzlich auf die BetrKV Bezug zu nehmen. Wenn der Mieter nicht alle Betriebskosten tragen soll, muss dies klar geregelt sein. Wenn der Mieter, wie bei Gewerberaummietverhältnissen zulässig, zusätzlich weitere Betriebskosten tragen soll, die in § 2 der BetrKV nicht erwähnt sind – z.B. Kosten der Hausverwaltung -, so müssen nicht alle Betriebskosten aufgeführt werden. Ausreichend ist, dass neben der Bezugnahme auf § 2 der BetrKV nur die zusätzlich vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gesondert dargestellt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 31.3.2016, Ausgabe 13/2016)