Bei dauerhaftem Verstoß gegen Mieterpflicht keine Verjährung

29. Juli 2019

Ein Vermieter kann vom Mieter verlangen, dass er die Mieträume nur wie im Vertrag vereinbart nutzt. Dieser Anspruch verjährt nicht, solange das Mietverhältnis läuft. (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018, Az. XII ZR 5/18)

Der Fall
Die Beklagte in diesem Rechtsstreit hatte 2010 mehrere Etagen eines Gebäudes als Gewerberäume angemietet. Vertraglich war vereinbart, dass in den Mieträumen ein Rechtsanwaltsbüro betrieben wird. Seit dem Einzug nutzt die Beklagte eine Etage jedoch als Wohnraum. Einen auf Mai 2011 datierten Nachtrag zum Mietvertrag, mit dem die Wohnnutzung gestattet werden sollte, unterschrieb die Beklagte nicht. Der Vermieter forderte im Juni 2016, dass die vertragswidrige Nutzung unterlassen wird und setzte dazu auch eine Frist. Dem kam die Beklagte nicht nach, und der Vermieter klagte die Unterlassung gerichtlich ein.

Die Folgen
Der Vermieter bekam Recht. Die Beklagte hatte argumentiert, dass der Unterlassungsanspruch verjährt sei. Allerdings kann eine vertragswidrige Nutzung der Räume während des laufenden Mietverhältnisses nicht verjähren. Zwar unterliegt der Unterlassungsanspruch (§ 541 BGB), der auch für die Gewerberaummiete gilt, grundsätzlich der dreijährigen Regelverjährung (§ 195 BGB). Das gilt allerdings nicht, wenn das Mietverhältnis noch läuft. Der Mieter darf in dieser Zeit die Räume nur wie vertraglich vereinbart nutzen. Diese Verpflichtung ist vergleichbar mit der dauerhaften Instandhaltungspflicht des Vermieters. Solange das Mietverhältnis andauert, kann die Verjährung nicht beginnen. Denn der Grundgedanke der Verjährung ist, dass ein Schuldner einen Anspruch ohne inhaltliche Prüfung abwehren kann, weil der Vorgang lang zurückliegt und deshalb vermutet wird, dass der Anspruch möglicherweise nie entstanden oder erloschen ist. Dieser Schuldnerschutzgedanke kommt im laufenden Mietverhältnis nicht zum Tragen.

Was ist zu tun?
Würde der Unterlassungsanspruch des Vermieters verjähren, könnte er nach Ablauf der Verjährungsfrist das Mietverhältnis nur außerordentlich kündigen. Das geht jedoch bloß, wenn die Mieträume durch die Zweckentfremdung erheblich gefährdet werden. Damit wäre es dem Vermieter unmöglich, eine vertragswidrige Nutzung zu untersagen, wenn er an dem Mietvertrag festhalten will. Soll eine zweckwidrige Nutzung der Räume verhindert werden, muss vor einer Unterlassungsklage zwingend eine Abmahnung erfolgen. Dem Mieter wird so die Gelegenheit gegeben, die vertragswidrige Nutzung einzustellen. Wollen auf der anderen Seite Mieter einen Nachtrag zur angebotenen Nutzungsänderung nicht unterzeichnen, können sie nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ohne einen solchen Nachtrag damit einverstanden ist, dass seine Räume weiterhin zweckentfremdet werden. Sie müssen vielmehr damit rechnen, dass der Vermieter seinen Unterlassungsanspruch erfolgreich durchsetzt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.7.2019, Ausgabe 30/2019)