Bei den Betriebskosten zählt nur die wirkliche Wohnfläche

Für die Umlage der Betriebskosten nach Wohnfläche ist die wirkliche Fläche maßgeblich, selbst wenn dann Flächen mitgezählt werden müssen, die baurechtlich gar nicht zum Wohnen genutzt werden dürfen. (BGH, Urteil vom 16. Januar 2019, Az. VIII ZR 173/17)

DER FALL
Im Mietvertrag über eine Wohnung war die Wohnfläche mit 120 m² angegeben. Darin war eine 17 m² große Mansarde eingerechnet, deren maximale Deckenhöhe nur 1,90 m betrug. Die Vermieterin hat ihrer Betriebskostenabrechnung die gesamte Wohnfläche zugrunde gelegt. Die Mieter meinen aber, die Grundfläche der Mansarde sei nicht anrechenbar, weil laut der Hessischen Landesbauordnung ein Aufenthaltsraum eine Mindesthöhe von 2,20 m haben müsse. Nebenkosten könnten daher nur ohne Mansarde, also für 103 m², berechnet werden. Sie hätten deshalb sogar einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete für die Vergangenheit. Die Vermieterin klagte die Zahlung der vollen Nebenkosten ein und bekam vor dem AG und dem LG recht. Einen Anspruch auf Rückzahlung haben die Mieter nicht, entschieden die Gerichte außerdem.

DIE FOLGEN
Der BGH hat die Entscheidungen aufgehoben, soweit die Mieter dazu verurteilt wurden, die ausstehenden Betriebskosten zu zahlen. Die Fläche der Mansarde wird laut der Zweiten Berechnungsverordnung nur zur Hälfte angerechnet, weil die lichte Höhe weniger als 2 m beträgt. Damit sind also 111,5 m² bei den Betriebskosten anzusetzen. Weitere Kürzungen gibt es nicht, denn öffentlich-rechtliche Nutzungseinschränkungen, wie hier durch die Landesbauordnung, werden bei den Betriebskosten nicht berücksichtigt. Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche darf auf keinen Fall Grundlage der Abrechnung sein, selbst wenn die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche unter 10% liegt.

WAS IST ZU TUN?
Mietvertragsparteien kommen nicht umhin, vor Abschluss des Mietvertrags die tatsächlich vorhandene Mietfläche sorgfältig zu ermitteln. Dabei müssen die jeweils anwendbaren Messvorschriften peinlich genau berücksichtigt werden. Treten Abweichungen auf, so gibt es weder beim Gewährleistungsrecht des Mieters noch bei der Nebenkostenumlage rechtlich relevante Toleranzen oder Geringfügigkeitsgrenzen. Die Parteien können sich auch nicht rechtlich wirksam auf eine Größe einigen, die von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht. Denn geschützt werden auch die Mitmieter im Haus, die vernünftigerweise insgesamt nur im Verhältnis der tatsächlichen Wohnungsgröße mit Kosten belastet werden dürfen. In die Betriebskosten müssen auch Mietflächen einbezogen werden, die baurechtlich nicht als Aufenthaltsräume zulässig sind – es sei denn, die zuständige Behörde hat deren Nutzung verboten. An dieses Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit sind Mieter und Vermieter gebunden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.5.2019, Ausgabe 21/2019)