Bei den Betriebskosten zählt nur die wirkliche Wohnungsgröße

23. Juli 2018

Vermieter dürfen Betriebskosten nicht mehr aufgrund der Fläche, die im Mietvertrag vereinbart ist, verteilen. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnungsgröße. (BGH, Urteil vom 13. Mai 2018, Az. VIII ZR 220/17)

DER FALL
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung, deren Größe im Mietvertrag mit 74,59 m² angegeben war. Das Gebäude wurde verkauft und der neue Eigentümer ließ die Wohnfläche neu aufmessen – mit dem Ergebnis, dass die Wohnung tatsächlich 78,22 m² groß war. Auf dieser Basis rechnete der Vermieter die Betriebskosten für die Jahre 2013 und 2014 ab. Die Mieter waren dagegen der Meinung, dass den Betriebskosten weiterhin die kleinere, im Mietvertrag vereinbarte Fläche zugrunde zu legen ist. Sie zogen daher die Differenz von insgesamt 42,46 Euro von der Miete ab. Der Vermieter forderte die Mieter auf, diese Differenz zu bezahlen, was sie aber nicht taten. Der Fall kam vor Gericht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht verurteilten die Mieter zur Zahlung. In der Revision wurden diese Urteile gehalten, der BGH nahm den Fall jedoch zum Anlass, um seine bis dahin geltende Rechtsprechung ein weiteres Mal zu ändern.

DIE FOLGEN
Oft ist die Größe einer Wohnung im Mietvertrag falsch angegeben oder sie wurde abweichend von der tatsächlichen Größe vereinbart. Bis ins Jahr 2015 hielt der BGH statt der tatsächlichen Größe die vertraglich vereinbarte Größe für relevant – es sei denn, die Differenz überschritt 10%. Von dieser Rechtsprechung weicht das Gericht jedoch scheibchenweise ab: Im Jahr 2015 hatte der BGH festgestellt, dass für Mieterhöhungen die tatsächliche Größe der Wohnung gilt, und zwar ohne jegliche Toleranz. Nunmehr stellt er auch für die Abrechnung der Nebenkosten auf die tatsächliche Größe einer Mietwohnung ab. Lediglich im Bereich der Mängelgewährleistung, insbesondere der Minderung, verbleibt es derzeit noch dabei, dass die Angaben im Mietvertrag grundsätzlich Vorrang haben.

WAS IST ZU TUN?
Wird im Mietvertrag die Wohnungsgröße angegeben, dann sollte diese auch zutreffend sein. Aufmaße sollten aktuell sein oder neu erstellt werden, das gilt insbesondere nach Umbauten. Zivilrechtlich kann der Mieter Mieterhöhungserklärungen und Betriebskostenabrechnungen bei jeder Abweichung zu Fall bringen, indem er auf die wirkliche Wohnungsgröße verweist. Das bedeutet für den Vermieter zunächst einmal Zeitverlust und unter Umständen auch einen endgültigen Zahlungsverlust, der sich noch multipliziert, wenn als Folgefehler alle Betriebskostenabrechnungen eines Hauses fehlerhaft sind. Abgesehen davon ist eine vorsätzliche Täuschung des Mieters unter Umständen auch als Betrug strafbar.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.7.2018, Ausgabe 29/2018)