Bei der echten Quadratmetermiete gilt die 10%-Schwelle nicht

16. September 2019

Wird im Mietvertrag eine echte Quadratmetermiete vereinbart und ist die tatsächliche Fläche niedriger als angegeben, darf der Mieter außerordentlich kündigen, auch wenn die Flächenabweichung unter 10% liegt. (OLG Dresden, Urteil vom 10. Juli 2019, Az. 5 U 151/19)

DER FALL
Die Parteien in diesem Rechtsstreit schlossen im August 2008 einen Mietvertrag über ein Café. Im Vertrag war die Mietfläche mit ca. 177 m² angegeben. Ferner gehörten zum Mietvertrag Pläne, in denen die Mietfläche rot markiert war. Diese rot markierte Fläche betrug allerdings nur 164,25 m², also eine Abweichung von 7,2%. In Bezug auf die Miete haben Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart, dass dieser „die angegebene Mietfläche als verbindlich und zutreffend zugrunde gelegt“ wird. Laut OLG wurde durch diese Verknüpfung von angegebener Mietfläche und Miete eine sogenannte echte Quadratmetermiete vereinbart. Der Mieter kündigte im Juni 2011 das Mietverhältnis außerordentlich mit der Begründung, dass die Fläche kleiner war als die angegebenen 177 m². Der Vermieter erkannte diese Kündigung nicht an und forderte die ausstehende Miete bis einschließlich August 2012.

DIE FOLGEN
Der Mieter durfte außerordentlich kündigen, weil die tatsächliche Mietfläche kleiner war als mietvertraglich vereinbart (§ 543 Abs. 2 S.1 Nr.1 BGB), entschied das OLG. Nach dem BGH ist zwar eine Mietminderung oder Kündigung durch den Mieter aufgrund von Minderflächen nur dann zulässig, wenn die Fläche um mindestens 10% kleiner ist als im Vertrag angegeben. Ist aber eine echte Quadratmetermiete vereinbart, darf der Mieter nach Ansicht des OLG auch dann außerordentlich kündigen, wenn diese 10%-Schwelle nicht überschritten wird.

WAS IST ZU TUN?
Bei der Vertragsgestaltung ist Vorsicht geboten: Wird eine echte Quadratmetermiete vereinbart, führen Angaben zur Mietfläche im Mietvertrag, die von der tatsächlichen Größe negativ abweichen, nicht nur dazu, dass sich die Miete automatisch reduziert. Der Mieter erhält auch ein außerordentliches Kündigungsrecht. Daher sollten die Parteien beispielsweise durch ein verbindliches Aufmaß sicherstellen, dass vertragliche Angaben über die Größe der Mietflächen und deren tatsächliche Größe übereinstimmen, wenn sie im Vertrag eine echte Quadratmetermiete festhalten wollen. Wird vor Überlassung der Mietflächen noch um- oder ausgebaut, sollte vereinbart werden, dass das Aufmaß nach Abschluss der Arbeiten erstellt wird. Zudem muss darauf geachtet werden, dass die Mietflächen einschließlich Neben- und Gemeinschaftsflächen in Plänen präzise und korrekt dargestellt werden. Will der Vermieter keine echte Quadratmetermiete vereinbaren, muss die Formulierung im Vertrag so sein, dass ihr keine unmittelbare Verknüpfung von Mietfläche und Miethöhe zu entnehmen ist. Die konkrete Mietfläche darf dann nur beschreibend angegeben werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.9.2019, Ausgabe 37/2019)