Bei einer Verlängerungsoption gilt ganz oder gar nicht

11. November 2021

Sieht der Mietvertrag ein einmaliges Optionsrecht über neun Jahre vor und erklärt der Mieter, dass er das Recht ausübt und den Mietvertrag um acht Jahre verlängert, gilt das Optionsrecht als nicht ausgeübt. (LG Köln, Urteil vom 19. November 2020,Az. 2 O 284/19)

Der Fall
In einem Gewerbemietvertrag ist eine Festlaufzeit bis zum 31. Dezember 2016 vereinbart. Dem Mieter ist ein einmaliges Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um neun Jahre eingeräumt. Vor Ablauf der Ausübungsfrist teilt der Mieter dem Vermieter mit, dass er von dem Optionsrecht Gebrauch macht, um das Mietverhältnis um acht Jahre zu verlängern. Eine Bestätigung des Vermieters erfolgt hierauf nicht. In der Folgezeit kündigt der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich zum 30. September 2019 und verlangt die Räumung. Mit Erfolg?

Die Folgen
Ja! Dem Vermieter steht ein Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB zu, da er das Mietverhältnis gemäß § 580a Abs. 2 BGB wirksam ordentlich gekündigt hat. Das Mietverhältnis hat sich nach Ablauf der Festlaufzeit durch Fortsetzung des Gebrauchs gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert, denn der Mieter hat das vereinbarte Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt und das Mietverhältnis hat sich dadurch nicht um weitere neun Jahre verlängert. Auch eine Auslegung des Schreibens des Mieters ergibt aus Sicht des objektiven Empfängerhorizonts nicht, dass der Vermieter die Erklärung nur so verstehen konnte, dass der Mieter das mietvertraglich vereinbarte Optionsrecht ausüben wollte. Es ist vielmehr so auszulegen, dass der Mieter im Grundsatz das Optionsrecht ausüben wollte, allerdings zu anderen Bedingungen als vertraglich vereinbart. Somit ist die Erklärung des Mieters als ein neues Angebot i.S.v. § 150 Abs. 2 BGB anzusehen, das der Vermieter nicht angenommen hat. Dies ist auch nicht durch schlüssiges Verhalten durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgt. Denn § 545 BGB regelt gerade, dass sich ein Mietverhältnis durch Fortsetzung des Gebrauchs nach Ablauf einer Befristung in ein solches mit unbestimmter Laufzeit verlängert. Dem steht auch der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht entgegen. Der Vermieter war nicht verpflichtet, beim Mieter nachzufragen, wie die Erklärung konkret zu verstehen sei.

Was ist zu tun?
Um Zweifel bei der Ausübung eines Optionsrechts zu vermeiden, sollte der Mieter seine Erklärung präzise fassen und die vereinbarten Bedingungen einhalten. Es ist zudem empfehlenswert, die Verlängerung in einem Nachtrag zum Mietvertrag zu dokumentieren, wenngleich die Optionsausübung grundsätzlich nicht schriftformbedürftig i.S.d. § 550 Satz 1 BGB ist. Denn § 550 BGB greift nicht ein, wenn einer Partei bereits im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Änderung der Vertragswirkungen herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.11.2021, Ausgabe 44/2021)