Bei Fluchtwegen geht Brandschutz vor Bestandsschutz

12. März 2018

Eigentümer von bestandsgeschützten Gebäuden können auch nachträglich dazu verpflichtet werden, Fluchtwege den aktuellen brandschutzrechtlichen Anforderungen anzupassen. (VGH Bayern, Beschluss vom 11. Oktober 2017, Az. 15 CS 17.1055)

DER FALL
Die Baubehörde hatte der Eigentümerin eines Hotels, für das eine bestandskräftige Baugenehmigung vorlag, aufgegeben, verschiedene brandschutzrechtliche Mängel im Bereich der Fluchtwege zu beseitigen, und zugleich die Nutzung als Hotel untersagt. Diese Anordnungen waren für sofort vollziehbar erklärt und auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt. Danach können die Baubehörden auch nachträgliche Anforderungen an bestandsgeschützte bauliche Anlagen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig wird. Gegen die brandschutzrechtlichen Anordnungen hatte die Eigentümerin einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht.

DIE FOLGEN
Der Verwaltungsgerichtshof hat die Anordnungen der Baubehörde in Bezug auf den Brandschutz im Wesentlichen bestätigt. Zwar muss grundsätzlich eine konkrete Gefahr bestehen, damit nachträgliche Anordnungen erlassen werden können. Weil aber die Rechtsgüter Leib und Leben einen hohen Stellenwert haben, reicht es letztlich aus, dass ein Schadenseintritt aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls „nicht ganz unwahrscheinlich“ ist. Insbesondere nimmt der Verwaltungsgerichtshof an, dass es eine erhebliche Gefahr darstellt, wenn die Rettungswege mangelhaft sind. Genügen die Rettungswege nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen, sind brandschutzrechtliche Anordnungen grundsätzlich geboten.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung ist zwar zum bayerischen Landesrecht ergangen, aber auch für andere Bundesländer relevant, weil die meisten Bauordnungen Vorschriften enthalten, die mit Art. 54 Abs. 4 BayBO vergleichbar sind. Wie die Entscheidung zeigt, müssen auch bestandsgeschützte Gebäude mitunter recht weitgehend an die aktuellen brandschutzrechtlichen Anforderungen angepasst werden – das betrifft vor allem Fluchtwege. Darauf, dass eine Anpassung erhebliche finanzielle und betriebliche Belastungen mit sich bringt, können sich Grundstückseigentümer grundsätzlich nicht berufen. Denn der jeweilige Eigentümer ist unabhängig von seiner finanziellen Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich. Eigentümer und Investoren sollten daher gerade im Hinblick auf Fluchtwege die finanziellen Risiken im Blick behalten, die sich aus etwaigen nachträglichen brandschutzrechtlichen Anordnungen ergeben. Im Zweifel gilt: Brandschutz geht vor Bestandsschutz.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.3.2018, Ausgabe 10/2018)