Bei „gelebtem“ Mietvertrag wahrt der Anschein die Schriftform

17. August 2015

Mietrecht: Auch ein mündlich oder konkludent abgeschlossener Mietvertrag kann der Schriftform des § 550 genügen, wenn nur die „äußere Form“ gewahrt ist.
BGH, Urteil vom 17. Juli 2015, Az. XII ZR 98/13

DER FALL

Die Parteien streiten über die vorzeitige ordentliche Kündigung eines langlaufenden Mietvertrags, der im Hinblick auf die Schriftform mehrere Defizite aufzuweisen schien. So übermittelte der Mieter einen von ihm unterzeichneten Mietvertragsentwurf an ein Mitglied einer mehrköpfigen Eigentümergemeinschaft. Dieser Entwurf enthielt die unklare Regelung, wonach dem Mieter „mehrmals“ eine Verlängerungsoption zustände. Der Mieter erhielt den Entwurf inhaltlich abgeändert und nur mit der Unterschrift eines einzigen Miteigentümers zurück. Das Mietverhältnis wurde – auch nach Veräußerung des Grundstücks und nach Ausübung der Verlängerungsoptionen – faktisch durchgeführt. Die Räumungsklage des neuen Eigentümers wurde vom LG abgelehnt, hatte vorm OLG in der Berufung aber Erfolg. In der Revision hat der BGH das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt.

DIE FOLGEN

Der Mietvertrag enthielt drei Fehler, die nach herkömmlicher Meinung jeder für sich einen die vorzeitige Kündigung begründenden Schriftformverstoß darstellten. Der BGH hat sich in seiner Entscheidung über alle Bedenken hinweggesetzt, indem er den Anwendungsbereich einer von ihm im Jahr 2010 erfundenen Konstruktion erheblich ausgeweitet hat. Danach soll der Schutzzweck der mietrechtlichen Schriftform nicht erfordern, dass der Mietvertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen auch zustande gekommen ist. Es soll vielmehr die Wahrung einer sogenannten „äußeren Form“ – ein Begriff, den das BGB nicht kennt – ausreichen.

WAS IST ZU TUN?

Das Urteil des BGH ist überraschend, fügt sich jedoch in die Reihe zweier weiterer Entscheidungen, mit denen der BGH im Jahr 2015 die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform (bei der Vertretung einer Erbengemeinschaft und bei der Vertretung einer Aktiengesellschaft) erheblich aufgeweicht hat. Da nachvollziehbare und konsistent durchgehaltene dogmatische Leitlinien fehlen, wäre es gefährlich, sich dauerhaft auf vermeintliche Liberalisierungstendenzen einzustellen. Der BGH scheint auch in diesem Urteil zuvorderst um Einzelfallgerechtigkeit bemüht. Den Parteien eines Mietverhältnisses kann daher nur dringend geraten werden, bei der Einhaltung und der Aufrechterhaltung der Schriftform äußerste Vorsicht walten zu lassen und sich nicht auf die Wirksamkeit sogenannter Schriftformheilungsklauseln zu verlassen. Rechtssicherheit gibt es auch nach diesem Urteil nicht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 06.08.2015, Ausgabe 31/2015)