Bei Kündigung wegen Mietschuld zählt der Gesamtrückstand

11. März 2022

Ein Mietrückstand, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt, ist dann erheblich, wenn die ausstehenden Teilbeträge insgesamt eine Monatsmiete übersteigen. (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2021, Az. VIII ZR 32/20)

Der Fall

Die Mieterin einer Wohnung zahlte in einem Monat einen zu geringen Betrag der fälligen Miete, und im darauffolgenden Monat blieb sie die Miete komplett schuldig. Aufgrund dessen kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Begründung, die Mieterin sei in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit der Entrichtung eines „nicht unerheblichen Teils der Miete“ in Verzug. Die Mieterin griff die Kündigung mit der Argumentation an, es müsse für die Frage der Erheblichkeit auf den jeweiligen Monat geschaut werden. Hierbei sei das Verhältnis des Fehlbetrags gegenüber der Gesamtmiete ausschlaggebend. Da im ersten Monat nur ein geringer Betrag der Miete ausblieb, liege auch kein erheblicher Zahlungsverzug für zwei aufeinanderfolgende Monate vor.

Die Folgen

Die Kündigung ist wirksam und hat das Mietverhältnis beendet, entschied der Bundesgerichtshof. Da der gesamte Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt, handelt es sich um einen „nicht unerheblichen“ Teil der Miete. Dabei ist es auch irrelevant, dass im ersten Monat nur ein geringer Teilbetrag der geschuldeten Monatsmiete ausblieb und im darauffolgenden Monat ein erheblicher Betrag – nämlich die Miete in Gänze – nicht gezahlt wurde. Der Mietrückstand muss nicht für die jeweiligen Monate separat betrachtet und als nicht unerheblicher Teilbetrag der jeweiligen Monatsmiete eingestuft werden, um eine Kündigung zu begründen. Aufgrund des einschlägigen Gesetzeswortlauts genügt es schon, wenn der Gesamtbetrag des Mietrückstands höher ist als eine volle Monatsmiete.

Was ist zu tun?

Der Wortlaut des Gesetzes ist konsequent zu verstehen, und damit ist allein auf den Gesamtbetrag des Mietrückstands gegenüber einer Monatsmiete abzustellen. Dies sollten Mieter und Vermieter genau im Blick haben. Die Entscheidung erscheint zunächst untypisch hart gegenüber einem Mieter. Betrachtet man jedoch ihren Kern, lässt sich erkennen, dass für die Einzelfallgerechtigkeit ausreichend Raum besteht. Der Mietrückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten von insgesamt mehr als einer Monatsmiete ist ein deutliches Warnsignal und belastet das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Über Erwägungen von Treu und Glauben ist es hingegen denkbar, die Wirksamkeit der Kündigung zu entkräften – etwa wenn die Mietschulden die Monatsmiete nur marginal überschreiten, zum Beispiel um einen Cent. Zudem bleibt einem Wohnraummieter die gesetzliche Nachholmöglichkeit, er kann die ausstehende Miete nachzahlen, um dadurch seine Räumung abzuwenden. Dies gilt jedoch nur, sofern ihm erstmalig gekündigt wurde.

(Quelle: Immobilien Zeitung 3.3.2022, Ausgabe 9/2022)