Bei Mietrückständen kann auch ordentlich gekündigt werden

09. November 2020

Wenn eine außerordentliche Kündigung unwirksam wird, weil der Mieter die ausstehende Miete nachträglich bezahlt, kann der Vertrag trotzdem wegen Zahlungsverzug durch ordentliche Kündigung beendet werden. (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 4. September 2019, Az. 9 C 104/19)

DER FALL
Vermieter und Mieter hatten einen mehrjährigen Wohnraummietvertrag geschlossen. Innerhalb von knapp sieben Jahren zahlte der Mieter in 17 Fällen die Miete erst – teilweise merklich – nach dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt. Zuletzt betraf das die Monate Februar und März 2019. Weil der Mieter mit diesen beiden Monatsmieten im Zahlungsverzug war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Die Kündigung ging dem Mieter am 11. März 2019 zu. Er zahlte die ausstehende Miete noch am selben Tag. Am 29. März wurde ihm die Klageschrift zugestellt, mit der die Räumung der Wohnung geltend gemacht wurde. Der Mieter wollte die Wohnung nicht verlassen.

DIE FOLGEN
Das AG Berlin-Mitte gab der Klage des Vermieters statt, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung beendet wurde. Nach Ansicht des Gerichts berechtigte der Mietrückstand aus den Monaten Februar und März 2019 unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls den Vermieter dazu, das Mietverhältnis zu kündigen. Ausschlaggebend waren dabei vor allem die Häufigkeit des Zahlungsverzugs innerhalb des relativ kurzen Zeitraums von sieben Jahren sowie die Höhe und Dauer der einzelnen Mietrückstände. Weil der Mieter keine Einsicht zeigte und seine wiederholte Nachlässigkeit darüber hinaus nicht ausreichend rechtfertigte, ging das Gericht zudem davon aus, dass sich sein Zahlungsverhalten auch in Zukunft nicht ändern wird.

WAS IST ZU TUN?
Aus Vermietersicht wird bei erheblichen Mietrückständen häufig vor allem eine außerordentliche Kündigung in Betracht gezogen. Ist diese ausgesprochen, hat der Mieter allerdings grundsätzlich die Möglichkeit, sie unwirksam werden zu lassen, indem er die ausstehende Miete nachträglich bezahlt. Anders als ein gewerblicher Mieter kann ein Wohnraummieter dieses jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren tun. Daneben bleibt es möglich, das Mietverhältnis ordentlich, also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen, auch wenn der Mieter seine Zahlungsverpflichtung nachträglich erfüllt hat – sofern der Vermieter daran ein berechtigtes Interesse hat. Daher ist es in bestimmten Fällen ratsam, die außerordentliche mit einer ordentlichen Kündigung zu verbinden. Ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht, das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu beenden, muss ermittelt werden, indem alle Umstände des Einzelfalls im Wege einer Interessenabwägung sorgfältig geprüft werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 5.11.2020, Ausgabe 45/2020)